最近、名古屋市内でも次のような相談が増えています。
実際の相談例（名古屋市名東区）
80代の母が所有する自宅を、長男が購入するという親族間売買のケースでした。
不動産会社を通さずに売買契約書も簡単なものを作り、売買代金も振り込みました。
しかし後日、司法書士に登記を依頼したところ問題が発覚しました。
土地の境界確認がされていない
建物の増築部分が未登記
固定資産税評価と売買価格のバランスに問題
結果として、
建物表題変更登記
境界確認
契約書の作り直し
などが必要になり、当初想定していなかった費用と時間がかかってしまいました。
個人間売買は自由度が高い一方で、専門家が関与していないと法的リスクが残ることがあります。
司法書士として実務で特に重要だと感じるのは、次の3点です。
① 登記の状態を確認する
まず確認するべきなのは、不動産の登記です。
名義が正しいか
抵当権が残っていないか
建物の登記が現況と一致しているか
特に名古屋では、昭和の時代に建てられた住宅で
未登記建物
増築未登記
というケースも少なくありません。
これを確認せずに売買すると、登記ができないという事態になることがあります。
② 売買価格の設定
親族間売買では、価格を自由に決めることができます。
しかし、
極端に安い価格
無償に近い価格
の場合には、贈与と判断される可能性があります。
贈与と判断された場合、
贈与税が課税される可能性があります。
税務についてはケースごとに判断が必要であり、税理士など専門家の確認が必要になる場合もあります。
なお税務の判断は個別事情によるため、最新の税制や具体的な税額については専門家への確認が必要です。
③ 契約書をきちんと作る
知人や親族間では、
「信頼関係があるから大丈夫」
という理由で簡単な契約書しか作らないことがあります。
しかし、将来次のような問題が起きることがあります。
売買代金の支払い時期
引渡し時期
修繕の責任
境界の問題
契約書が曖昧だと、後から解釈の違いが生まれます。
これは司法書士の実務でもよく見かけるトラブルです。
近年、日本の不動産市場は大きく変化しています。
特に注目されているのは次の点です。
日本の人口減少
団塊世代の高齢化
空き家の増加
名古屋は東京ほどではありませんが、
中心部と郊外で不動産価値の差が広がる傾向が見られます。
例えば
栄・名駅周辺の投資用不動産
郊外住宅地の戸建て
では、価格の動きがまったく異なります。
また、近年は建築資材の価格上昇の影響で新築住宅の価格が上がり、
一般の人が住宅を購入しにくくなっています。
一方で、相続により空き家が増える可能性も指摘されています。
こうした状況から、
親族間で不動産を承継するための売買
という相談も名古屋では増えています。
将来の資産管理や相続も含めて考えることが、
トラブルを防ぐポイントになります。
