【「もう迷わない個人同士で行う不動産売買」】名古屋のごとう司法書士事務所 | 不動産売買でお困りならご相談下さい | ごとう司法書士事務所は名古屋で各種手続きをお手伝いしています | 実績

（安心して進めるための基本手順と注意点）

個人同士で不動産を売買する場合、「不動産会社に頼まない分、手続きも簡単に済むのではないか」とお考えになる方も少なくありません。確かに仲介業者が関与しない分、柔軟な交渉が可能であったり、仲介手数料（通常は売買価格の3％＋6万円＋消費税）が不要になるなどの経済的メリットはあります。

しかし、その一方で、不動産取引は法的にも税務的にも非常に複雑で、きちんと段取りを踏まないと、思わぬトラブルに巻き込まれたり、結果的に専門家を後から頼らざるを得なくなるケースも少なくありません。ここでは、個人間で不動産売買を進めるうえで必要な基本的な流れを、司法書士の視点から、順を追ってご説明します。

1. 売買条件の合意

まず最初に行うべきことは、「誰が・どの不動産を・いくらで・いつ売る（買う）のか」という売買条件のすり合わせです。
主な検討事項は以下のとおりです。

売買価格（市場価格と比較して適正かどうか）

売買対象となる不動産の範囲（共有持分、附属建物、私道負担なども含めて明確に）

代金の支払い方法（一括・分割・手付金の有無）

引渡し時期（契約日から○日後など）

固定資産税や管理費などの精算日

瑕疵担保責任の有無と期間（売主が不具合に対して責任を負うかどうか）

この段階での合意内容があいまいだと、後々の契約書作成や登記、税務処理にも悪影響を及ぼすため、できる限り具体的に話し合うことが大切です。特に親族間や長年の知人同士だと「信頼関係があるから」と口約束で進めてしまいがちですが、不動産取引においては文書化が不可欠です。

2. 売買契約書の作成と締結

条件が固まったら、次は正式な売買契約書の作成です。この契約書は、取引の内容や約束を明文化した、法的に非常に重要な書類です。

不動産会社を通じた場合は、宅地建物取引士が作成し、重要事項説明書を交付した上で契約が行われますが、個人間売買ではこの手続きが省略されるため、内容の正確性や網羅性が極めて重要になります。

最低限、以下のような項目は明記しましょう。

売買当事者の氏名・住所・連絡先

不動産の登記情報（所在地・地番・地目・家屋番号など）

売買価格および支払いスケジュール

所有権移転時期・引渡し日

境界や越境、担保権の有無に関する確認事項

税金や登記費用の負担者（通常は買主）

契約書は、法的トラブルが生じた際の証拠にもなります。不動産に特有の記載事項や注意点も多いため、司法書士や宅地建物取引士など、法務と不動産の両面に精通した専門家に依頼することを強くおすすめします。

3. 代金の支払いと物件の引渡し

契約が成立したら、次は売買代金の支払いと、物件の引渡しです。このとき、代金と引渡しを同時に行う（いわゆる「同時履行」）ことが基本原則とされています。

また、買主としては、代金支払いの前に以下の点を再確認しておくと安心です。

物件に未登記建物がないか

境界に争いがないか

建物の構造や設備の状況に問題がないか（雨漏り、白アリ被害など）

代金の授受は、現金ではなく銀行振込が一般的ですが、可能であれば司法書士の立会いのもと、決済と登記申請を同時に行う「同日決済」方式を取るとより安全です。これは、登記申請と同時に代金が支払われ、引渡しが行われるという手続きで、買主・売主双方のリスクを大きく下げることができます。

4. 所有権移転登記の申請

売買によって所有権が移転したら、その事実を登記する必要があります。これが「所有権移転登記」です。

この手続きは、法務局に対して行う法的手続きであり、原則として買主が自ら申請することになります。しかし、登記は不備があると法務局から補正を求められることも多く、一般の方がご自身で申請するのはハードルが高いのが現実です。

登記に必要な書類には、以下のようなものがあります。

登記原因証明情報（売買契約書の写しなど）

登記識別情報（売主のいわゆる「権利証」）

印鑑証明書（売主）

固定資産評価証明書（登録免許税算出のため）

住民票（買主）

司法書士に依頼すれば、書類の収集から法務局への登記申請まで、すべてを代行してもらえます。また、登記の前提として売主が現在の名義人であること、抵当権などの担保が残っていないか、第三者による差押えがされていないか等も事前に調査します。

5. 税務手続き

最後に、忘れてはならないのが税金の申告と納付です。不動産の売買には、以下のような税務処理が関係してきます。

登録免許税（買主が登記時に納付）

不動産取得税（買主に後日納税通知）

譲渡所得税（売主に発生する場合あり）

印紙税（売買契約書に貼付）

とくに見落とされがちなのが、譲渡所得税の申告です。たとえ身内間の売買であっても、売却益が出ていれば所得税の対象になります。
また、買主に課される不動産取得税も、売買契約後数ヶ月してから自治体より通知されるため、うっかり忘れてしまう方が多いのが実情です。

税務署や都道府県税事務所からの通知が届く前に、司法書士や税理士に相談しておくと、安心して対応できます。

このように、個人間での不動産売買は、表面的には「簡単に見える」かもしれませんが、実際には契約書作成、登記、税務と多岐にわたる手続きが求められ、それぞれに法律的な落とし穴が潜んでいます。
専門家のサポートを得ながら一つひとつ丁寧に進めることが、信頼関係を損なわずに円滑な取引を行うための秘訣です。

（円満な取引のために知っておくべき落とし穴と対処法）

個人間での不動産売買は、知人同士や家族間など、相手と信頼関係があることが多いため、「トラブルなんて起きるはずがない」と思われがちです。しかし、実際の現場では、小さな認識のズレや知識不足がきっかけで、大きなトラブルに発展するケースが珍しくありません。

この章では、司法書士の現場で実際にご相談の多いトラブル事例をもとに、特に注意していただきたいポイントと、それを未然に防ぐための具体的な方法をご紹介します。

契約内容の曖昧さによるトラブル

「親しい間柄だから細かい書面は必要ないだろう」「互いに話が通じているから契約書は簡易なもので大丈夫」――こうした考えから、契約書の内容を十分に詰めないまま取引が進められてしまうことがあります。

たとえば、以下のようなケースがトラブルの火種となります。

売却後、建物の雨漏りや設備の故障が発覚したが、責任の所在が不明確

引渡し予定日を勘違いしていて、買主が引越しできずトラブルに

土地の面積が公簿と実測で異なっていたが、測量や清算方法の取り決めがなかった

土地の境界があいまいで、近隣とトラブルに発展

特に個人間売買では、宅地建物取引士による「重要事項説明」が行われないため、取引のリスクを事前にしっかり理解することが求められます。

予防策：

契約書の作成は必ず専門家に依頼しましょう。司法書士や宅地建物取引士であれば、不動産売買に必要な項目を法律に基づいて漏れなく記載し、両者の権利と義務を明確に定めた契約書を作成してくれます。特に瑕疵担保責任（契約不適合責任）や境界に関する条項は、後々の争いを防ぐうえで非常に重要です。

また、境界については事前に現地確認を行い、必要があれば測量士による立会いや、隣地所有者との合意を文書化しておくと安心です。

登記名義と実際の所有者が異なるケース

非常に多いのが、不動産の登記名義人と実際の所有者が異なっているケースです。たとえば、亡くなった親の名義のままになっている実家を、相続人が売却しようとする場合などがこれに該当します。

このような場合、相続登記が未了であるため、売却そのものが法的に無効となる可能性があります。また、仮に契約書を交わして代金が支払われても、登記ができなければ所有権は買主に移らず、深刻なトラブルに発展しかねません。

予防策：

売却を行う前に、必ず登記簿謄本（全部事項証明書）を取り寄せ、登記名義人が誰になっているか確認しましょう。もし名義が故人のままであれば、先に相続登記を済ませる必要があります。

また、共有名義の場合は、共有者全員の同意がなければ売却はできません。一人の共有者が単独で売却契約を結んでも、その契約は無効になる可能性があるため、事前に関係者全員と話し合いをしておくことが大切です。

司法書士は、名義調査や相続登記の手続き、共有者へのアプローチ方法についてもサポートが可能ですので、早めにご相談いただくのが安心です。

税金の申告漏れ・納税トラブル

不動産売買には、さまざまな税金が関係してきますが、個人間で取引する場合、誰がどの税金を負担するのか曖昧なまま進められてしまうことがあります。

代表的な税務トラブルは次のとおりです。

売主が譲渡所得の申告をしておらず、税務署から追徴課税を受けた

契約書に収入印紙を貼っておらず、過怠税が課された

買主が不動産取得税の存在を知らず、後から高額な納付通知を受けて驚いた

特に譲渡所得税は、売却価格が相続時の評価額や取得時の価格を上回った場合に発生しますが、これを知らずに手続きを進めてしまい、後からトラブルになるケースが非常に多いのです。

予防策：

不動産売買に関する税務については、司法書士や税理士などの専門家に事前に相談することが不可欠です。売主には譲渡所得税の申告義務がある可能性があること、買主には不動産取得税が課されることを契約前にしっかり説明し、必要に応じて税額の試算をしておくと安心です。

また、売買契約書には必ず印紙を貼付し、納税義務を果たす必要があります。印紙税の金額は契約金額に応じて変わりますが、1,000万円超〜5,000万円以下の売買であれば、印紙税は1万円（軽減措置期間中の場合）程度です。わずかな手間を惜しんだことで、後から余計な過怠税が発生してしまっては本末転倒です。

その他のよくある見落としポイント

住宅ローン残債のある不動産を売却しようとしたが、抵当権の抹消がされていなかった
→ 抵当権が残っていると登記が移転できないため、必ず事前に金融機関との調整が必要です。

越境物（屋根や塀など）があることに気づかず売却した
→ 越境している場合は、隣地所有者と文書で合意書を交わすか、トラブル防止措置を講じておくべきです。

建物が未登記だったため、正しく登記できなかった
→ 特に古い住宅に多く見られます。未登記建物がある場合は、事前に表示登記を行いましょう。

このように、個人間売買では、不動産会社を通さないからこそ生じる特有のリスクが数多く存在します。表面上はうまくいっているように見えても、法的な手続きや税務申告のミスによって、あとから大きな負担や損失が生じることもあるのです。

だからこそ、少しでも不安がある場合は、経験豊富な司法書士に早めにご相談いただくことが、安全で円滑な不動産取引を実現するための最善の方法です。

（個人間売買を安全・確実に進めるための最良の選択）

不動産の個人間売買は、確かに不動産会社を介さない分、コストを抑えることができるという大きなメリットがあります。仲介手数料が不要になれば、数十万円単位で節約できることもあり、「身内や知人との間柄だから」「話がまとまっているから」などの理由で、すべてを当事者だけで進めようとする方も少なくありません。

しかし実際には、「不動産を売買する」という行為は非常に法的・税務的に高度な取引であり、単に“売って終わり”“買って終わり”というものではありません。むしろ、個人間売買だからこそ、間に入るプロのチェック機能がなく、リスク管理が自己責任となるため、慎重な手続きと法的知識が強く求められるのです。

そうした中で、司法書士や宅地建物取引士といった専門家に相談することは、取引の安全性・法的有効性・税務上の正確性を担保する、いわば「保険」のような役割を果たします。以下では、なぜ専門家の関与が重要なのか、どのようなメリットがあるのかを具体的にご紹介していきます。

1. 登記・契約の手続きが正確かつ迅速に進む

不動産売買において、最も重要な法的手続きのひとつが「所有権移転登記」です。これは、単に売買が成立したというだけではなく、法務局に対して正式に名義を移すという作業であり、法律上の所有権を確定させるための極めて重要なプロセスです。

この登記手続きには、次のような要素が関わってきます。

登記原因証明情報の作成（売買契約書の内容に基づく）

登記識別情報（権利証）の確認と適切な提出

共有名義や相続登記の有無など、複雑な権利関係の調査

登記申請書の作成・電子申請への対応

登録免許税の正確な計算と納付

これらの作業を、法的な知識なしに一般の方がすべて行うのは非常に困難であり、書類の不備や申請ミスによって、登記が受理されず、手続きが遅れるばかりか、最悪の場合には法的トラブルに発展する可能性もあります。

司法書士は、登記手続きの専門職として、正確で迅速な申請を行うだけでなく、事前に権利関係の調査や書類チェックを行い、安心して名義変更ができるよう支援します。特に個人間取引においては、この「第三者による専門的な確認」が取引の信頼性を大きく高めるのです。

2. 契約書の法的リスクを排除できる

不動産売買における契約書は、単なる形式的な書面ではなく、後々の法的紛争を避けるための最重要書類です。にもかかわらず、個人間売買では「雛形をネットでダウンロードして使った」「過去に使った書式をそのまま転用した」といった安易な方法で契約書が作られてしまうことがあります。

しかし、契約内容には物件固有の事情や取引背景、税務や登記に関わる要素が深く関係しており、画一的な雛形ではとても対応できないのが現実です。

司法書士や宅地建物取引士は、以下の点を踏まえて契約書を設計・作成します。

現況や境界の状態を反映させた物件の特定

土地や建物に関する法的制限（市街化調整区域、用途地域など）の確認

契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の範囲と期間の明示

固定資産税や管理費などの清算方法の明確化

特約事項（例えば居住中の引渡しや、測量実施の有無）の記載

これにより、契約当事者の意図を明確にし、あらゆる将来のリスクを予防することが可能になります。見落とされがちな内容もきちんと網羅された契約書を交わすことは、安心して取引を完了させるための大切な一歩です。

3. 不動産と税務の専門的なアドバイスが受けられる

不動産売買は、登記や契約だけではなく、税務の側面も非常に重要です。たとえば、以下のような税務問題は、取引が終わった後に気づいても手遅れになることがあります。

売主に譲渡所得税が発生するかどうかの判定

相続税評価額や取得費の計算

買主に対する不動産取得税の金額と申告方法

売買契約書への印紙税の貼付と正しい税額

土地の用途や利用目的に応じた特例措置の可否

司法書士は、これらの税務リスクについて、取引の段階で必要な情報提供と手続きの確認を行うことができます。さらに、必要に応じて税理士と連携し、正確な申告が行えるよう手配することも可能です。

特に親族間で不動産をやりとりする場合、「実際は贈与にあたるのでは？」といったケースも見受けられます。こうした場合には、税務署からの指摘によって贈与税が課される可能性もあるため、事前の確認が極めて重要です。

4. 個別事情に応じた柔軟な対応が可能

不動産の取引には、「同じものは一つとしてない」と言われるほど多様な事情があります。たとえば、

相続で複数人が関わる共有不動産の売却

築年数が古く未登記の建物が含まれるケース

賃借人が居住中の物件の売買

売主が高齢で意思確認が必要な場合

など、マニュアル通りには進められないケースが非常に多いのです。

司法書士や宅地建物取引士であれば、こうした事情を丁寧にヒアリングし、最適な解決策を個別に提案することが可能です。特に当事務所では、「オーダーメイドの個別対応」を大切にしており、書類の作成一つから登記・税務相談まで、一貫して丁寧にサポートいたします。

また、ご高齢の方や女性の方でも安心してご相談いただけるよう、わかりやすい言葉での説明、対面・オンライン両方の対応、明瞭な料金体系など、安心してご利用いただける体制を整えています。

5. 法的にやってはいけないことを未然に防げる

最後に見落とされがちですが、法律を知らずに「やってはいけないこと」をしてしまい、結果的にトラブルに発展するケースも少なくありません。

たとえば、

未成年者との売買で法定代理人の同意を得ていない

相続人の一部だけが勝手に売却しようとしている

建築基準法や農地法などの制限に違反する取引を進めてしまった

詐欺的な売買スキームに巻き込まれていることに気づかない

といった事例は、専門家の目が入らなければ見逃されることも多く、取引の後になって深刻な問題となります。

司法書士は、これらの法的な適正性を事前に確認し、必要があれば差し止めたり、手続きを一時停止して関係者への説明を行うなど、予防的かつ中立な立場からリスクを排除する存在として機能します。

まとめ：専門家の関与は「安心して取引を完了するための鍵」

個人間での不動産売買は、柔軟で自由度の高い取引である一方、それだけ自己責任も重く、細かな手続きや法的リスクに対する知識が不可欠です。

専門家――特に登記と不動産の両面に精通した「司法書士兼宅地建物取引士」に依頼することで、手続きの正確性、契約書の妥当性、税務処理の正確性が確保され、何よりも「安心」が得られます。

私たちは、「その取引、本当に大丈夫ですか？」という視点で、常にお客様の立場に立ち、必要なサポートを一つひとつ丁寧に行っています。

不安や疑問があるときには、どうぞお気軽にご相談ください。
「迷わない不動産売買」は、正しい知識と専門家の力によって、確実に実現できます。