【はじめて不動産の個人間売買をする人に読んでほしいこと】名古屋のごとう司法書士事務所 | 不動産売買でお困りならご相談下さい | ごとう司法書士事務所は名古屋で各種手続きをお手伝いしています | 実績

不動産の売買というと、通常は不動産会社が仲介に入って、売主と買主を結びつけるという形が一般的です。しかし、法律上、不動産の売買そのものは「契約自由の原則」に基づいており、当事者同士の合意があれば、不動産会社を通さずに直接契約を交わす「個人間売買」も認められています。たとえば、親から子への土地の売却や、長年の友人同士での住宅の売買など、信頼関係のある間柄で行われるケースが多いのが特徴です。

このような個人間売買の最大のメリットは、仲介手数料が発生しないことです。不動産会社に仲介を依頼すると、通常は売買価格の3％＋6万円（＋消費税）の手数料がかかります。たとえば、3,000万円の不動産を売買する場合、約105万円（消費税込）の手数料が発生します。この費用を抑えられるのは、買主・売主の双方にとって魅力的に映るでしょう。

しかし、個人間売買には自由度が高いぶん、「自己責任」の範囲も非常に大きくなります。そしてその自由の裏には、多くの“落とし穴”が潜んでいることも忘れてはなりません。

まず最もよくあるのが、契約書の不備や曖昧さです。不動産売買契約書は法律的にきわめて重要な文書であり、契約の内容が明確に記載されていなければ、後々「言った」「言わない」といったトラブルの原因になります。特に代金の支払い時期、所有権移転のタイミング、引渡し時の状態（建物内の残置物の処理や修繕義務など）について、あいまいな記載があると、大きな誤解や対立を生む可能性があります。

また、物件の権利関係の確認が不十分であることも大きなリスクです。売主が本当にその物件の所有者であるか、抵当権や賃借権など他人の権利が付いていないかなど、登記簿の情報をしっかり確認しないまま契約をしてしまうと、後から所有権移転ができなかったり、金融機関から差押えを受けたりするケースもあります。

境界の問題も個人間売買ではよく見落とされがちです。特に土地を売買する場合、土地の境界があいまいなまま話を進めてしまうと、引渡し後に隣地所有者とトラブルになることもあります。市街地であっても、古い登記情報のままになっている土地や、現地と図面が一致しない場合もあるため、境界確認はプロの立ち会いのもとでしっかり行うべきです。

さらに忘れてはならないのが、税金の申告や納税の問題です。不動産の売買に伴っては、譲渡所得税、不動産取得税、登録免許税など複数の税金が関わってきます。適切な申告を怠ると、後から追徴課税や罰金が課される可能性もあります。特に個人間売買では、税務署からのチェックが入りにくいため、「知らなかった」「うっかりしていた」が許されない場面が多いのです。

また、代金の授受方法についても注意が必要です。不動産会社を介する場合は、一般的に「手付金」「中間金」「残代金」と段階的に支払いが行われ、最終的には司法書士が確認のうえで登記手続が行われるため、比較的安全性が高いのですが、個人間ではそうした手続きが不明瞭になりやすく、「代金を支払ったのに名義変更がされなかった」というトラブルが現実に発生しています。

以上のように、個人間での不動産売買は、一見すると簡単に見えても、その中には法律・税務・登記の知識が必要となる複雑な要素が多数存在しています。「信頼できる相手だから大丈夫」と思っていても、書類や手続きが不完全なままだと、後々第三者（相続人や債権者など）との間で問題が表面化することもあります。

したがって、個人間売買を行う際は、「自由にできる」ことを過信せず、「適切に手続きを行う」ことを重視する必要があります。そのためには、事前に司法書士などの専門家に相談し、必要な情報を整理しながら取引を進めることが、最終的には最も安全で、確実な方法なのです。

不動産を売買するにあたり、最も大切な確認事項のひとつが「権利関係」と「境界」に関する内容です。この2つは、不動産の“安全性”を左右する根幹ともいえるものであり、個人間売買の場合にはとくに注意が必要です。なぜなら、不動産会社のようにプロのチェックが入らないぶん、見落としやすく、かつ一度間違うと取り返しがつかないリスクをはらんでいるからです。

所有者は本当に「売主」なのか？登記簿の確認が第一歩

不動産の売買では、売主がその不動産の「登記名義人」であることが大前提です。しかし、意外にも「実家の名義が亡くなった父のままだった」「名義変更がされていなかった」など、登記情報が実態と一致していないケースが少なくありません。こうした状態で売買を行っても、所有権移転登記ができず、買主が正式な所有者になれないという事態が起こります。

また、共有名義の物件では、他の共有者全員の同意がなければ売却はできません。一人の意思だけで進めてしまうと、後から法的に無効とされてしまう可能性もあります。とくに親族間での共有物件や、離婚後に名義変更が未了の物件などでは、こうした問題が複雑化しやすいです。

さらに、登記簿を見れば、その不動産にどのような権利が設定されているかが明らかになります。たとえば、抵当権（ローンの担保）や差押え、地上権、賃借権などが残っている場合、それを解除・抹消しないままでは安心して取引できません。買主にとっては、不意に金融機関からの競売通知が届くといった最悪のケースもあり得るのです。

こうした登記内容の確認と整理は、司法書士のもっとも得意とする分野です。表面上は問題のないように見えても、登記簿を見れば「見えない問題」が浮かび上がってくることが少なくありません。

境界が曖昧なままでは「安心して住めない」

土地の売買で特に重要なのが「境界確認」です。土地は図面上では四角くても、現地ではブロック塀や植栽などで境が曖昧になっていることが多く、特に古い住宅地では「昔からここがウチの敷地だと思っていた」という感覚で生活されている方も少なくありません。

しかし、法律的に有効な境界は、地積測量図や確定測量図、または境界標（杭など）で確認されている必要があります。これを曖昧なままにして売買してしまうと、将来的に隣地所有者と境界線を巡って争いが生じるおそれがあります。たとえば、家を建て直そうとしたときに「この部分はウチの土地じゃなかった」と判明することも実際にあります。

また、隣地との境界が未確定の状態では、金融機関による住宅ローンの審査が通らないこともあります。特に都市部では、数センチ単位の違いが資産価値に影響するため、境界の確定は資産保全の意味でも非常に重要です。

正確な境界を確定するには、土地家屋調査士などによる測量や、隣地所有者との立会い確認が必要になります。場合によっては筆界特定制度や境界確認書の作成など、手続きが煩雑になることもありますが、これらを省略してしまうと、後々大きなコストを払うことにもなりかねません。

権利と境界の不確実性が「資産価値」を下げる

権利関係や境界が明確でない不動産は、いくら立地が良くても、安心して売買したいと思える物件とはいえません。買主からすれば、「トラブルを抱えていそうな不動産は避けたい」と感じるのが自然です。実際、中古住宅や土地の購入を検討している人にとって、「名義がきちんとしているか」「境界が確定しているか」は、購入判断の重要な要素となっています。

特に個人間売買では、こうした説明責任（＝インフォームドコンセント）があいまいになりやすいため、後から「そんなこと聞いてなかった」と言われないように、あらかじめすべてを明示し、法的・実務的な整合性を取ることが大切です。

司法書士に相談することで、登記の確認だけでなく、必要であれば測量士や税理士と連携し、法務・税務・実務をワンストップで整理することも可能になります。個人で進めようとするよりもはるかに確実で、結果として手間や費用の節約にもつながります。

不動産の売買、とくに個人間での取引では、「契約書さえ交わせば取引が成立する」と思われがちです。しかし、実際の不動産取引は、契約を起点とした一連の手続きの流れの中で進められるものであり、契約書の作成から登記の申請、税務申告まで、それぞれが相互に関係しています。いずれか一つでも抜け落ちると、重大な法的・経済的なトラブルに発展しかねません。

① 契約書の作成には「法的な正確さ」と「実務的な具体性」が求められる

まず、不動産売買における契約書は単なる取り決めのメモではなく、法的効力を持つ正式な書面です。契約内容が曖昧であれば、トラブル発生時に解決の糸口が見つからず、裁判に発展することもあります。とくに重要なのは、次のような点を明確に記載することです。

売買代金と支払方法（現金・振込・分割など）

所有権の移転時期

引渡しの時期と状態（残置物、修繕など）

固定資産税や都市計画税などの精算方法

万一契約が解除された場合の違約金や損害賠償の扱い

このような内容を適切に盛り込むには、民法や不動産登記法、消費者契約法など複数の法律を横断的に理解しておく必要があります。また、契約書は税務署や法務局でも根拠書類として使用されることがあるため、形式にも一定の注意が必要です。

近年ではインターネットで「契約書のひな形」が簡単に手に入りますが、そうしたテンプレートでは個別の事情に対応できず、後々無効とされるリスクもあります。個人間売買においては、事前に司法書士などの法律専門家に内容を確認してもらうことを強くおすすめします。

② 登記手続きは単なる“届け出”ではない――法的な権利を守る最重要ステップ

売買契約が済んだら、それだけで安心してしまう方も多いですが、不動産取引の最終ゴールは「所有権移転登記」を完了させることです。この登記によって、法的に買主が新たな所有者であることが第三者に対しても認められ、不動産の真の権利者として保護されることになります。

ところが、この登記申請には、法務局に提出するための正確な書類作成、必要な証明書の取得、印紙の用意など、複雑な作業が多数含まれています。さらに、登記には「登記原因証明情報」「登記識別情報」「固定資産評価証明書」「本人確認書類」「印鑑証明書」など、多くの添付書類が必要となり、少しでも不備があれば法務局から補正を求められ、手続きが遅延してしまうこともあります。

また、登記費用の一部である「登録免許税」は不動産価格によって決まるため、評価証明書に基づいた正確な計算が必要です。司法書士はこうした書類作成・計算・申請をすべて一括して行える専門家であり、買主・売主双方の安心感にもつながります。

③ 税務申告・納税の準備までが「一連の取引」

不動産の個人間売買には、必ず「税金」が関わってきます。売主には譲渡所得税、買主には不動産取得税や登録免許税などが課される可能性があります。ここで重要なのは、それぞれの税が「いつ」「誰に」「どのくらい」かかるかを事前に把握し、適切に申告・納税を行うことです。

たとえば、売主が不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税が課税されます。逆に損失が出た場合は、一定の条件を満たせば損益通算や繰越控除の適用も受けられます。また、買主は購入後しばらくしてから「不動産取得税」の納付書が届くことがあり、「そんな税金がかかるとは思っていなかった」と驚かれることも少なくありません。

さらに注意が必要なのは、売買金額が実際の時価から大きく外れている場合――たとえば親子間などで安く売却した場合などには、税務署が「贈与」とみなして贈与税を課すケースもあります。このように、適切な価格設定や契約内容が税務判断に影響を与えることも多く、法律と税の両方の視点からのアドバイスが求められます。

ワンストップ対応で「安心・確実な取引」を実現

個人間売買では、不動産会社が行ってくれるような契約チェックやリスク説明、登記の手続き、税務に関する助言がすべて自己責任となります。そのため、司法書士に依頼することで、契約書のチェックから登記の手続き、さらに税務リスクの把握までを「ワンストップ」で進めることができ、大きな安心につながります。

とくに、宅地建物取引士でもある司法書士に相談すれば、実際の売買実務に即した具体的な助言を受けられるため、「どのタイミングで何をすればよいか」「代金の支払いと登記をどのように連動させればよいか」といった不安を解消しながら、取引をスムーズに進めることができます。