不動産の個人間売買には、不動産会社を介さないことで得られる「自由さ」や「コスト削減」といったメリットがある一方で、その取引の自由度の高さゆえに、法律的・実務的なリスクをすべて当事者自身が負うという大きな責任が伴います。
個人間売買を「うまくいった」と思っていたのに、数ヶ月後や数年後にトラブルが発覚するというケースは決して珍しくありません。
特に、名古屋市のように地域によって土地利用規制や登記事項が複雑なエリアでは、専門的な知識がないままに売買を進めてしまうと、後から思わぬ問題に巻き込まれてしまう可能性が高くなるのです。
この章では、個人間売買を進めるうえで、絶対に押さえておきたい重要な注意点を実務の現場から具体的に解説していきます。
1. 売買契約書の不備はトラブルの温床
不動産の売買は口頭の約束でも法的には「契約成立」とされますが、現実には契約内容を書面で明確にしておくことが不可欠です。
契約書に盛り込むべき項目には、以下のようなものがあります：
売買物件の正確な表示（登記簿記載に基づく地番・家屋番号等）
売買代金とその支払い方法、期日
引渡しの時期と条件（現況引渡しなのか、修繕後かなど）
所有権の移転時期
境界に関する取り決め
瑕疵（欠陥）に対する責任の範囲と期間（瑕疵担保・契約不適合責任）
固定資産税や管理費の精算方法
こうした要素が不十分だったり曖昧な表現だった場合、引渡し後に「話が違う」と買主が不満を抱いたり、損害賠償請求を受けたりするリスクが高まります。
特に、古家や未登記の建物が絡む取引では、建物の構造・築年・現況と登記内容が一致していないこともあり、契約書での記載に細心の注意が必要です。
不動産会社が関与する場合は、宅建業法により重要事項説明書が交付されますが、個人間売買ではそうした制度的な“防波堤”がありません。
だからこそ、契約書の作成は、ひな形の流用ではなく、専門家による実情に即した文書作成が不可欠です。
2. 所有権移転登記の申請ミスは「権利が移らない」という事態に
売買契約を交わしただけでは、法的に所有権は移転しません。
法務局での登記申請が完了して初めて、所有者が変わったことが法的に第三者にも対抗できるようになるのです。
この登記申請の過程には、次のような書類が必要です：
売買契約書
登記原因証明情報
登記識別情報（旧権利証）
印鑑証明書（売主）
住民票（買主）
固定資産評価証明書
登録免許税の納付（原則として売買金額の2％ではなく、不動産の評価額の0.4％）
ところが、個人間売買ではこの手続きを当事者だけで行おうとし、必要書類の不備や提出ミスが原因で、登記が却下されることも少なくありません。
また、「お金は払ったのに登記がされていない」という状態が続けば、売主に万一のこと（死亡や破産）があった場合、所有権が確実に移らなくなるリスクすらあります。
名古屋市では、古い住宅地において「未登記建物」や「過去の登記がそのままになっている土地」が多く見られます。そのため、名義の整合性を取るだけでも、相当な専門的判断が必要なケースが多いのです。
個人間売買で確実に安全な登記を行うには、司法書士による登記申請の代理が不可欠です。特に決済時には、司法書士が立ち会って、売買代金の授受と登記申請を同時に進める「立会決済」を行うことで、双方のリスクを最小限に抑えることができます。
3. 代金の授受タイミングを間違えると重大な損害に
不動産売買では、原則として「お金の支払い」と「不動産の引渡し（登記）」は同時に行うのが基本です。
これを「一括決済・同時履行の原則」といいます。
個人間取引でよくある失敗として、
先に代金を支払ったが、登記がされない
先に鍵を渡したが、代金が一部しか支払われない
分割払いの約束をしてしまい、未払金が残ったまま泣き寝入り
といったトラブルが起きています。
金融機関を通じて住宅ローンを利用する場合には、銀行の融資実行と同時に司法書士立会のもとで登記を行いますが、個人間売買ではそのようなチェック機能が働かないため、「信用だけ」で取引をしてしまうと取り返しのつかない損害を被る危険があります。
個人間売買であっても、売買代金の支払いと登記申請を「同時に・確実に」行う仕組みを用意することが重要です。
そのためには、専門家による資金管理・登記処理のサポートを受けることが、双方にとって安心な取引につながります。
4. 売主の「説明責任」と買主の「確認義務」
不動産には目に見えないリスクがつきものです。雨漏り、傾き、シロアリ、越境、用途制限など、住んでみたり利用してみないとわからないことが多くあります。
不動産会社が間に入る通常の売買では、「重要事項説明書」が交付されることで、こうした情報が体系的に伝えられますが、個人間売買ではその仕組みがありません。
そのため、**売主には「物件に関する重要な情報をきちんと伝える義務（告知義務）」**があり、これを怠ると、損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。
一方で、買主にも「現況をしっかり確認する義務」があります。
図面と現況が異なる、境界が曖昧、建築基準法に適合していない等のリスクを見逃して購入し、後から「思っていたのと違う」と後悔しても、それは自己責任となってしまうことがあります。
名古屋市のように歴史ある街並みが残る地域では、古い慣習や建築規制が残る物件も多いため、建物状況調査や法的調査を事前に行うことが極めて重要です。
5. 税務上の影響にも要注意
不動産の売買には、売主・買主ともに税金が関わってきます。
たとえば、
売主には譲渡所得税が課税される場合がある
買主には登録免許税と不動産取得税がかかる
売買価格が市場価格と著しく違うと「贈与」とみなされるおそれがある
適正な価格でなければ、税務署から申告内容を否認されることもある
特に親族間売買の場合、「安く売ってあげたい」という善意がかえって税務上のリスクになることもあります。
相場より極端に安い価格で売却した場合、差額部分を贈与とみなされ、贈与税の課税対象となることがあるのです。
このようなリスクを避けるためにも、売買前に不動産の評価額を確認し、適正な価格での取引が行われているかをチェックすることが大切です。必要に応じて、税理士と連携して税務上の相談をすることも、後悔しない売買の秘訣です。
まとめ：注意点を押さえることが、成功への第一歩
個人間売買は、「自由にできる」「安く済む」一方で、「すべてを自己責任で管理しなければならない」という厳しさもあります。
契約書、登記、資金決済、説明義務、税務――どれか一つでも見落とせば、後から大きな問題に発展しかねません。
だからこそ、「素人だから不安」と感じた時点で、専門家のサポートを受けるのが正しい判断です。
司法書士兼宅地建物取引士の立場から見れば、**最もリスクが高いのは、「知らないまま進めてしまうこと」**です。
個人間売買を安全に、そして安心して進めるために――次の章では、ベストな売買を実現するための具体的な方法と、専門家の関わり方についてご紹介します。
