【その個人間の不動産売買、大丈夫ですか？】名古屋のごとう司法書士事務所 | 不動産売買でお困りならご相談下さい | ごとう司法書士事務所は名古屋で各種手続きをお手伝いしています | 実績

個人間での不動産売買は、表面的には「仲介手数料がかからない」「知っている相手だから安心」「やりとりがスムーズに進みそう」といった理由から、魅力的に感じられることが多いでしょう。しかし、その一方で、専門的な知識や経験がなければ見落としがちなリスクが多く存在します。不動産取引は、たとえそれが親族間や友人間であっても、法律上は一般の第三者との売買と同じように厳格な契約関係が求められます。ここでは、個人間で行う不動産売買における主なリスクについて、具体的に見ていきましょう。

■ 契約不適合責任と「知らなかった」では済まされない法律の壁

売主には、民法上「契約不適合責任」と呼ばれる法的責任が課せられます。これは、売買の目的物（この場合は不動産）が、契約で合意した内容と異なる場合に、買主に対して補修や損害賠償の責任を負うというものです。

たとえば、建物の雨漏り、シロアリ被害、基礎のひび割れといった「隠れた瑕疵（かし）」がある場合、それを売主が知らなかったとしても、一定の条件下では責任を問われることがあります。特に親族間などでは「そのあたりは大丈夫だろう」「家族のことだから細かいことは言わない」と曖昧なまま契約が進むことも少なくありません。しかし、後に建物の不具合が発覚し、買主が不満を抱いた場合、「あのとき言ってくれなかった」「修理費を負担してほしい」といったトラブルに発展する可能性が高くなります。

■ 所有権移転登記を怠るリスクと法的な不安定性

不動産の売買においては、契約書の取り交わしだけでなく、法務局での「所有権移転登記」が必須となります。これは、不動産の名義を正式に買主へ変更する法的手続きであり、登記が完了して初めて第三者に対してその不動産の所有権を主張できるようになります。

個人間取引では「あとでやろう」「書類が揃ったら自分たちでやればいい」と後回しになりがちですが、登記をしないまま放置すると、以下のような重大なリスクが発生します。

売主が亡くなった場合、相続人による相続登記が先に行われ、名義変更が複雑化する

売主がその不動産を第三者に再び売却してしまった場合、買主は所有権を主張できない

買主が住宅ローンを利用できず、金融機関からの借り入れができない

これらは、単に「手続きをしていなかった」だけで、後々多額の損失や、裁判による解決が必要なほどの大きなトラブルを招きかねません。

■ 税務上の申告漏れ・過少申告によるペナルティ

個人間売買では、税務手続きに対する認識不足もよく見られます。不動産を売却した側には、譲渡所得が生じた場合、その所得に対して確定申告が必要です。たとえば土地や建物を高値で売却した場合、その差額が所得として課税対象になる可能性があるのです。

また、買主側も、不動産取得税や登録免許税、固定資産税の納付義務が発生します。特に、不動産取得税は売買契約後に自治体から課税通知書が送られてくるため、「こんな税金がかかるとは思わなかった」と驚かれる方も少なくありません。

さらに、「親族間なので安く設定した」「実際の売買代金とは異なる金額を契約書に書いた」などの行為は、税務署から過少申告や脱税とみなされ、重加算税などのペナルティが課されることもあります。

■ 境界の未確認や現況と登記簿の不一致

土地の売買では、「登記簿上の面積」と「実際に存在している面積（現況）」が一致していないケースがよくあります。個人間では、境界確認や測量を省略しがちですが、これが後に大きなトラブルを生む原因になります。

たとえば、隣地との境界が曖昧だったために「越境している」「敷地の一部が他人名義だった」と判明したり、買主がその土地を売却しようとしたときに「測量が済んでいないために取引できない」となったりすることもあります。こうしたリスクは、事前に専門家の立ち会いや調査を行っていれば未然に防げるものであり、省略すべきではありません。

このように、個人間での不動産売買には、多くの法律的・実務的リスクが伴います。専門家を通さずに手続きを進めることは、一時的なコスト削減になるかもしれませんが、長期的にはかえって高くつく可能性があることを、ぜひ知っておいてください。

個人間で不動産を売買する場合でも、法律上は通常の不動産取引と何ら変わりはありません。仲介業者を通さないからといって、契約書を省略したり、登記を後回しにしたりしても良いわけではなく、むしろ専門家が介在しない分、すべての手続きや必要書類をきちんと理解し、自力で進める責任が生じます。

不動産売買において最低限必要とされる手続きや書類を軽視すると、法的効力を欠く契約となったり、登記ができずに名義が移せなかったり、さらには税金面でも不利益を被る恐れがあります。ここでは、売買に際して必ず押さえておくべき主要な手続きと、その際に必要な書類を具体的にご紹介します。

■ 不動産売買契約書の作成とその重要性

まず最初に行うべきことは、不動産売買契約書の作成です。この契約書は、売主と買主の間で交わされる約束事を文書化したものであり、売買代金・引渡し日・瑕疵担保責任（契約不適合責任）・登記や税金の負担者など、取引における基本的事項が記載されます。

口頭での合意でも法律上は契約が成立する場合がありますが、後々「言った・言わない」のトラブルを避けるためには、必ず書面で取り交わすことが不可欠です。とくに親族間や知人間では信頼関係を理由に契約書を省略しがちですが、そのような油断が大きなトラブルの引き金になることもあります。

また、契約書には印紙税法に基づく収入印紙の貼付が必要です。売買価格に応じて課税額が異なるため、印紙税の確認と貼付を忘れないようにしましょう。たとえば、売買金額が1,000万円超～5,000万円以下の場合、印紙税は1万円となります（2025年5月現在の税制に基づく）。

■ 所有権移転登記に必要な書類と手続きの流れ

売買契約が締結されたら、法務局で所有権移転登記の手続きを行います。この登記をすることで、正式に不動産の名義が買主へと移り、公的にその不動産を所有していることが認められます。登記をしなければ、たとえ代金を支払い、契約書があっても、法律上の所有者とは見なされません。

登記に必要な主な書類は以下のとおりです：

登記申請書（法務局に提出する書類。様式はオンラインでも取得可能）

売買契約書の写し

売主の登記識別情報通知書（または権利証）

売主の印鑑証明書（発行後3か月以内）

買主の住民票

固定資産評価証明書（課税台帳登録事項証明書）

必要な登録免許税分の収入印紙（通常、売買価格×2%）

この他にも、代理人を立てて登記する場合には委任状が必要になったり、住所や氏名に変更があった場合はその変更証明書が求められるなど、ケースによって追加書類が必要となることがあります。

登記の申請は、売主と買主が共同で行うのが原則です。ただし、実務上は、司法書士が代理人として一括して行うことが一般的であり、個人で申請するには相当の知識と注意力が求められます。

■ 司法書士に依頼すべき理由と費用の考え方

個人での登記申請は法的に可能ではありますが、実際には書類の不備や誤記、法務局からの補正指示などにより、手続きが停滞したり、登記そのものが却下されてしまうリスクがあります。とくに、不動産売買のように当事者間の権利義務関係が複雑に絡む場合には、専門家である司法書士に依頼することを強くおすすめします。

司法書士は、登記手続きのプロフェッショナルとして、以下のような役割を果たします：

所有権移転登記の申請書類の作成および提出代行

権利関係や税金の事前チェック

売主・買主の本人確認および意思確認（不正防止の観点から重要）

登記完了後の書類管理および登記簿謄本（登記事項証明書）の取得

費用については、物件の価格や地域によって多少の差はありますが、登記手続きにかかる司法書士報酬は一般的に5万〜10万円程度が相場です。これに登録免許税などの実費が加算されます。金額だけ見ると「高い」と感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、不備による損失リスクを考慮すれば、安心を買うための適正なコストといえるでしょう。

■ 税務関係の申告と確認すべきポイント

売主には、売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合、所得税および住民税の申告義務があります。譲渡所得は「売却額 −（取得費＋譲渡費用）」で算出されますが、取得費が不明な場合は概算で5%とされるなど、計算が難解なこともあります。

一方、買主には不動産取得税が課されます。これは売買後数か月以内に各都道府県から納付書が送られてくる形で通知され、通常は土地・建物それぞれの固定資産評価額に対して3〜4%が課税されます。その他、毎年の固定資産税や都市計画税も、引渡し日を基準に按分計算されることがあるため、契約時に分担方法を明確に定めておくことが重要です。

このように、不動産の個人間売買には、法的・税務的な観点から非常に多くの書類や手続きが関与します。表面的には「知人同士の簡単なやりとり」のように見えるかもしれませんが、適切な準備と処理を怠れば、後々大きな損失や後悔を生むリスクがあるのです。

「相手は家族だから」「長年の付き合いがある知人だから」「近所の人で信頼しているから」——このような理由で、不動産売買における手続きや確認を甘く見てしまうケースが後を絶ちません。しかし実際には、人間関係が近い間柄だからこそ、感情的なトラブルに発展しやすく、冷静かつ中立的な第三者である専門家の関与が極めて重要です。

人は、信頼している相手に対してこそ細かいことを遠慮したり、あえて言わなかったりしがちです。それが後になって「言った・言わない」「そんなつもりではなかった」という形で、関係性にヒビを入れてしまうことが少なくありません。

■ 「遠慮」と「信頼」のすれ違いが大きな争いに発展

たとえば、以下のような例があります。

売主の立場としては、「古い家なので安くしてあげたし、瑕疵があっても了承済みだろう」と思っていた。

一方で買主は、「信頼して買ったのだから、雨漏りがあるとは思わなかった。説明してくれていれば購入しなかったのに」と不満を感じていた。

このように、立場や感情、期待する内容が異なることで、誤解や不満がすれ違いを生み、やがて法的紛争に発展してしまうことがあります。ときには親族間の不動産取引が原因で、相続や介護に関する関係性までもが壊れてしまう例もあり、問題は単なる「契約上のミス」では済まされないのです。

特に高齢の親が子に土地を売却するようなケースでは、「贈与にあたらないのか？」「適正価格で売買されたのか？」「他の兄弟姉妹とトラブルにならないか？」といった、税務・法務・感情面すべてを考慮しなければならない複雑な判断が求められます。

■ 曖昧な取り決めが将来の大きな火種になる

不動産売買に関する取り決めは、たとえ親しい相手との間でも、いや、親しいからこそ、明確な文書化と第三者による確認が欠かせません。以下は、実際の相談事例としてよくあるものです。

「代金は分割払いで良い」としていたが、口頭のみで確認しており、支払われないまま関係が悪化した。

契約書には建物の築年数や修繕履歴が記載されておらず、後に設備不良が見つかってトラブルに。

境界線の確認を怠ったことで、隣地との境界問題に発展。結果的に高額な測量費用がかかった。

実際の取引価格と契約書上の価格を異なる額にしてしまい、税務署から申告漏れを指摘された。

これらは、いずれも「ちゃんと話しておけばよかった」「専門家に見てもらえば防げた」内容ばかりです。感情や信頼のもとで省略された確認が、金銭的損失だけでなく人間関係の崩壊を招くこともあるのです。

■ 第三者の専門家が入ることで得られる3つの効果

そこで重要になるのが、司法書士や宅地建物取引士といった法律・登記の専門家です。これらの資格者は、不動産取引における実務と法的整合性を理解しており、中立的な立場から当事者をサポートすることができます。特に個人間売買では、以下の3つの点で大きな役割を果たします。

① 客観性の確保とトラブルの予防
専門家が契約内容や登記書類をチェックすることで、「一方的に有利な内容になっていないか」「必要な説明がなされているか」といった確認がなされます。これにより、当事者間での誤解や不公平感を未然に防ぐことができます。

② 法律的手続きの適正化
売買契約書の記載内容、契約不適合責任の明記、登記手続きにおける書類不備のチェック、税金の観点からのアドバイスなど、実務的な面での「抜け」や「漏れ」を防ぎます。たとえば、司法書士が関与することで、印鑑証明書の有効期限や評価証明書の取得時期など、細かい部分も適正に処理されます。

③ 感情的対立の回避
当事者間で話しづらい内容（価格交渉、修繕の有無、税負担の分担など）も、専門家が間に入ることで冷静かつ建設的に進めることができます。「プロが入ってくれているから安心」「家族間での摩擦を避けられる」と感じる方も多く、特に高齢の親族間売買や兄弟間の土地取引では有効です。

■ 「信頼しているからこそ、専門家を入れる」が現代の常識

一昔前までは、「家族間の取引に専門家を入れるのは大げさだ」と感じられる方も少なくありませんでした。しかし、現在では税務署による調査の厳格化や、登記の厳密性が求められる中、信頼している関係だからこそ、第三者の専門家を通じて正確に手続きを行うという考え方が常識になりつつあります。

実際、司法書士事務所には「家族で話し合ったけど、最終的に専門家に見てもらって安心した」「自分たちだけでは気づかなかったリスクが多くあった」といった声が多く寄せられています。専門家が入ることで、関係性を壊すのではなく、むしろ守るための支えになるのです。

このように、知人や家族との不動産売買にこそ、第三者である専門家の関与が欠かせません。「顔が見える相手だから」「信頼しているから」という安心感が、逆に冷静な判断を鈍らせてしまうこともあるのです。司法書士や宅地建物取引士といったプロのサポートを受けることで、信頼関係を壊すことなく、安全かつ適正な手続きを実現できます。