【1棟マンションの相続方法と売却の可能性】名古屋のごとう司法書士事務所 | 財産の相続を名古屋でサポートする司法書士

1棟マンションを相続した場合、2024年4月から施行される「相続登記の義務化」により、相続人は相続を知った日から3年以内に登記を完了させる必要があります。手続きの流れは以下の通りです。

遺言書の確認：遺言があればその内容に従って相続手続きを進めます。

相続人の確定：戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定します。

遺産分割協議の実施：相続人間で分割方法を協議し、合意内容を遺産分割協議書にまとめます。

相続登記の申請：司法書士に依頼するか、自分で法務局に申請を行います。

② 賃貸管理の引き継ぎ

1棟マンションを相続した場合、賃貸契約や建物管理の業務をどのように引き継ぐかを決める必要があります。

管理会社の有無の確認：すでに管理会社に委託している場合は、契約内容を確認し、引き継ぐかどうかを判断します。

入居者との関係維持：相続後も賃貸経営を継続する場合、入居者に対してオーナー変更の通知を行い、安心感を与えることが大切です。

修繕・維持管理の計画立案：建物の老朽化が進んでいる場合、長期修繕計画を立てることが必要です。

③ 相続税の検討

1棟マンションの評価額によっては、相続税が発生する可能性があります。不動産の評価は、路線価や固定資産税評価額、賃貸状況などによって変わります。賃貸中のマンションは「貸家評価」となり、市場価格よりも低い評価額で計算されるため、相続税の負担を抑えられるケースもあります。

相続後の活用方法

1棟マンションを相続した場合、その後の活用方法としては大きく分けて ①賃貸経営を継続する ②一部を売却する ③物件全体を売却する という3つの選択肢があります。どの方法を選ぶかは、マンションの収益性や相続人の状況、管理の負担などを考慮して慎重に判断する必要があります。それぞれの選択肢について、具体的なポイントを詳しく解説していきます。

① 賃貸経営を継続する

相続したマンションがすでに賃貸運営されている場合、そのまま賃貸経営を続ける という選択肢があります。マンションが安定した収益を生んでいる場合は、継続することで毎月の家賃収入を得られるため、相続人にとってメリットが大きいでしょう。しかし、賃貸経営には管理業務やコストが伴うため、その負担をしっかり把握しておくことが大切です。

賃貸経営を継続するメリット

✅ 毎月の安定した家賃収入
家賃収入は定期的な収益源となるため、生活の資金として活用できます。特に、既に満室に近い状態で運営されているマンションであれば、売却よりも継続したほうが得られる利益が大きくなることもあります。

✅ 不動産価格が下落しても影響を受けにくい
売却すると市場価格に左右されますが、賃貸経営を続けていれば短期的な価格変動に左右されにくく、長期的に資産価値を維持できる可能性があります。

✅ 相続税対策として有効
賃貸マンションの相続評価額は「貸家評価」となり、土地・建物の評価額が実際の市場価格より低く計算されることが多いため、相続税の負担が軽減される場合があります。

賃貸経営を継続する際の課題

⚠ 管理の負担がある
賃貸経営では、入居者の管理や家賃の回収、修繕対応、クレーム対応などの業務が発生します。相続人が遠方に住んでいる場合や、不動産経営の経験がない場合は、この負担が大きく感じられることがあります。

⚠ 空室リスクと収益の不安定さ
築年数が古くなると空室が発生しやすくなり、満室経営を維持するのが難しくなることがあります。また、賃貸市場の動向によっては家賃を下げざるを得ないこともあり、想定していた収益が得られなくなるリスクも考慮する必要があります。

⚠ 修繕費や維持費がかかる
マンションは定期的な修繕が必要です。例えば、エレベーターのメンテナンスや外壁の塗装、配管の交換など、築年数に応じて高額な修繕費用が発生する可能性があります。

🔷 解決策：管理会社に委託する
不動産管理の負担を軽減するために、賃貸管理を専門の管理会社に委託する ことも有効です。管理会社に依頼すると、入居者対応や家賃回収、修繕手配などを任せられるため、オーナーの負担が軽減されます。ただし、管理費用が発生するため、そのコストと収益のバランスを考慮することが必要です。

② 一部を売却する

1棟マンションの一部を売却するという方法もあります。ただし、1棟マンションは基本的に1つの不動産として扱われるため、区分所有権が設定されていない場合、一部売却は難しい という点に注意が必要です。

一部売却の可能性があるケース

区分登記されているマンション
　→ すでに区分所有として登記されている場合、一部の部屋を個別に売却することが可能です。

相続人間で一部を売却する合意がある場合
　→ 例えば、兄弟姉妹が共同相続した場合、一人が他の相続人に持分を売却する形で分割することができます。

法人に一部の持分を売却する
　→ 一部の持分だけを不動産投資会社などに売却する方法もありますが、一般的には売却が難しいため、事前に専門家に相談する必要があります。

③ 物件全体を売却する

相続人が不動産経営に関心がない場合や、修繕費用の負担を避けたい場合は、1棟マンションを売却して現金化する という選択肢もあります。特に、築年数が古く空室が目立つ場合や、立地の悪化によって賃貸需要が低下している場合は、売却したほうが良いケースもあります。

売却のメリット

✅ 現金化できるため、相続人間の分配が容易になる
✅ 不動産管理の負担がなくなる
✅ 老朽化した物件の修繕リスクを回避できる

売却時のポイント

① 売却価格の査定を行う
1棟マンションの売却価格は、「市場価格 + 収益性 + 物件の状態」で決まります。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握することが重要です。

② 不動産投資家や法人をターゲットにする
1棟マンションは、個人向けではなく不動産投資家や法人が主な買主 になります。そのため、収益性をアピールできる資料（賃貸契約の内容、収益の実績、修繕履歴など）を準備することが重要です。

③ 売却タイミングを見極める
不動産市場の状況によっては、売却価格が変動します。例えば、低金利の時期や投資市場が活発なタイミングで売却すると、高値で売れる可能性が高まります。

1棟マンションの売却の可能性

1棟マンションを相続したものの、管理の負担や税金の支払いが大きい、賃貸経営を続ける自信がない、早めに現金化して資産を整理したい という理由で売却を検討する方も多いでしょう。しかし、1棟マンションの売却は、戸建てや区分所有マンションの売却とは異なり、買い手が限られるため、慎重に進める必要があります。

ここでは、1棟マンションの売却の可能性 について、どのような買主がいるのか、価格の決め方、売却を成功させるためのポイントを詳しく解説します。

① 1棟マンションの買主は誰か？

1棟マンションは、高額な不動産資産であるため、購入する層は限られています。主に以下のような買主が考えられます。

1. 不動産投資家（個人・法人）

収益性を重視する投資家 が最も一般的な買主です。投資家は、物件の賃貸収入から得られる利回り（投資金額に対する年間の収益割合）を重視します。そのため、売却を考える際は、入居率が高く、安定した賃料収入を確保していることが重要 となります。

特に、築年数が比較的新しく、修繕の必要が少ない物件 は投資家にとって魅力的です。一方で、築年数が古く修繕費がかかる物件や空室が多い物件は、買い手がつきにくい ため、事前に建物の状態をチェックし、必要に応じて修繕やリフォームを行うと良いでしょう。

2. 企業・法人

事業用として1棟マンションを購入する法人もあります。例えば、以下のようなケースがあります。

社宅や社員寮として活用する（大企業や中小企業）

介護施設やシェアハウス、ホテルとして再活用する（福祉施設・観光業関連の企業）

不動産事業を展開する会社が、リノベーション後に再販する目的で購入する

ただし、法人向けの売却は、立地や建物の用途が適しているかどうか が重要になります。例えば、オフィス街や観光地に近い物件なら、企業や宿泊施設運営会社の関心を引きやすいです。

3. 相続対策を考える富裕層

相続税対策のために不動産を購入する富裕層も、1棟マンションの購入者として考えられます。特に、相続税評価額が市場価格より低くなる**「貸家評価」** の物件は、相続税を抑えるために資産家にとって魅力的です。

② 1棟マンションの売却価格の決め方

1棟マンションの売却価格は、「市場価格」+「収益性」+「物件の状態」 の3つの要素で決まります。それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

1. 市場価格の調査

売却価格を決めるために、同じエリアで類似の1棟マンションがどの程度の価格で取引されているか を調べることが大切です。不動産ポータルサイトや公示価格、不動産会社の査定を参考にしましょう。

ただし、1棟マンションは流通量が少ないため、類似物件の価格を正確に把握するのが難しいことがあります。そのため、不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握することが重要です。

2. 収益性（利回り）の計算

投資用不動産として1棟マンションを売却する場合、利回り（収益性） が購入者にとって重要な判断基準となります。

表面利回り ＝（年間賃料収入 ÷ 売却価格）×100

実質利回り ＝（年間賃料収入 － 管理費・修繕費など）÷ 売却価格 × 100

例えば、年間賃料収入が1,000万円のマンションを2億円で売却する場合、表面利回りは5%となります。不動産投資家は、この数値をもとに購入判断を行うため、賃料の安定性や空室率を改善しておくことが、売却成功のカギ となります。

3. 物件の状態と修繕履歴

築年数が古いマンションの場合、建物の劣化状況や修繕履歴 が売却価格に大きく影響します。

大規模修繕の実施履歴はあるか？（外壁塗装・屋上防水・エレベーターの修繕など）

水回りや設備の老朽化は進んでいないか？

耐震性は問題ないか？（旧耐震基準の物件は注意）

建物の状態が悪いと、買主は修繕費用を考慮して価格を下げようとする ため、事前に最低限の修繕を行い、できるだけ高値で売却できるように準備 しておくことが大切です。

③ 売却を成功させるためのポイント

1棟マンションをスムーズに売却するためには、以下のポイントを押さえておきましょう。

1. 信頼できる不動産会社に依頼する

1棟マンションの売却には、投資用不動産の取引に詳しい不動産会社 を選ぶことが重要です。一般の住宅売買をメインとする会社ではなく、投資家向けのネットワークを持つ専門の会社に依頼することで、スムーズに買主を見つけることができます。

2. 物件の魅力を最大限アピールする

購入希望者にとって、物件の収益性や将来性が魅力的に映るよう、最新の賃貸状況や修繕履歴を整理し、物件資料を充実させる ことが大切です。

3. 売却のタイミングを見極める

不動産市場の状況を考慮し、投資需要が高い時期 に売却することで、より良い価格で売却できる可能性があります。低金利の時期や、経済の回復期には、投資家の購買意欲が高まり、売却が成功しやすくなります。