【これからのアパートやマンション1棟の相続登記 ――“資産”が“負債”に変わる前に備える知恵――】名古屋のごとう司法書士事務所 | 財産の相続を名古屋でサポートする司法書士

アパートやマンションなどの1棟物件を相続するということは、単に「不動産の所有者が変わる」だけの話ではありません。それは、継続的に収益を生む事業のバトンを引き継ぐことに他なりません。土地や建物そのものが資産であるのはもちろんですが、それ以上に「人との契約関係」や「お金の流れ」が複雑に絡み合う、非常に特別な相続なのです。

たとえば、親が長年所有・管理してきたアパートには、複数の入居者が暮らしており、それぞれに賃貸借契約が結ばれています。オーナーが亡くなったからといって契約が消えるわけではなく、相続人が賃貸人としての地位をそのまま承継することになります。つまり、法的・実務的責任もすべて引き継ぐということです。

ここで重要になるのが「オーナー業の継続性」です。入居者から見れば、誰が大家になろうと、建物の修繕や家賃の請求、敷金の管理、トラブル対応などは継続して対応されるべき当然の義務です。仮に相続人同士の協議が長引いても、現場の入居者には関係のない話です。むしろ、管理が曖昧になればクレームやトラブルに発展しやすく、物件価値の低下にも直結します。

さらに、収益物件であるがゆえに、「財産評価」や「税務処理」の難しさも無視できません。アパートやマンションの1棟物件は、土地と建物それぞれに資産評価がなされる上、借家権割合や小規模宅地等の特例適用の有無により、相続税評価額が大きく変わることがあります。また、建物が古い場合は帳簿価額と実勢価格がかけ離れていることも多く、適切な評価を行うには税理士の協力も欠かせません。

相続税の納税資金が必要となる場合、物件の一部を売却する判断を迫られることもあります。ところが、1棟物件は「一部だけを売る」という選択肢が難しく、結果として相続直後に物件を手放さざるを得ないというケースも珍しくありません。つまり、相続によってせっかく得たはずの「不動産収入」という恩恵が、一歩間違えると手元から消えてしまうのです。

もう一つ、忘れてはならないのが、管理体制の見直しです。相続前に親が自主管理をしていた場合、相続人が同じように管理業務を引き継ぐことは、時間的にも精神的にも大きな負担となります。入居者募集・契約更新・クレーム対応・修繕の手配など、管理の煩雑さに直面して初めて、「こんなに大変だったのか」と気づく方も多いのです。

そのため、相続のタイミングで賃貸管理会社に委託するかどうか、管理契約をどう見直すかという判断も重要になります。特に兄弟姉妹など複数人で共有相続する場合は、責任の所在を明確にしなければ、後の分配や処分の際に対立を生む火種となりかねません。

このように、収益物件の相続は、単なる財産承継にとどまらず、「事業の承継」「契約関係の承継」「管理の承継」「税務の承継」といった多面的な要素が絡む、非常に繊細かつ重要なプロセスです。
だからこそ、事前の準備と、相続発生後の的確な判断が、その後の資産の有効活用と家族の関係性を大きく左右するのです。

アパートやマンションの1棟物件を相続した場合、「まずは登記」と考える方が多いかもしれません。もちろん、名義変更は重要な第一歩ですが、それだけで完結するものではありません。特に収益物件の場合、相続登記は「登記のための手続き」というより、「円滑な管理と将来の選択肢を確保するための土台づくり」と捉える必要があります。

【登記までの基本的な流れ】

一般的な相続登記のステップは次のようになります：

被相続人の死亡届・戸籍収集
　まず、被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて集めます。戸籍の収集は、法定相続人を確定させるための最重要手続きです。

相続人の確定と関係書類の準備
　収集した戸籍に基づき、法定相続人を確定。合わせて、相続人の住民票や印鑑証明書、登記簿謄本、不動産の固定資産評価証明書などを取得します。

遺産分割協議書の作成
　複数の相続人がいる場合は、不動産を誰が取得するのかを決めた「遺産分割協議書」が必要です。公平な分配や将来のトラブル防止のためにも、書面の作成と各相続人の署名押印は不可欠です。

登記申請書の作成と法務局への提出
　必要書類を整えたら、相続による所有権移転登記を申請します。申請先は不動産の所在地を管轄する法務局です。

一見、以上の手順は他の不動産と変わらないように思えます。しかし、収益物件には特有の注意点がいくつも存在します。

【アパート・マンション1棟ならではの注意点】

■ 登記名義と実務上の「管理者」を分けるリスク

遺産分割の結果、1人が登記名義人になっても、実際の管理業務を他の相続人が担うことがあります。このような“名義と実務の分離”は、責任の所在が曖昧になり、後のトラブルの温床になります。たとえば、建物に損害が出た際や入居者と揉めた際に、「誰が管理者として対応するのか」が不明確だと問題が長期化します。

■ 「共有名義」にすると売却や管理の自由度が低下

相続人が複数名で共有する形を選ぶケースは少なくありませんが、この共有状態が長期化すると、物件の売却・建替え・大規模修繕などの意思決定が非常に難しくなります。共有者全員の同意が必要になる場面が多く、1人でも反対すれば動かせなくなるというリスクがあります。短期的には公平に見える共有も、長期的には“凍結状態”になりやすい点に留意すべきです。

■ 賃貸借契約・保証金等の承継内容を精査

入居者との契約内容や保証金の取り扱いについても確認が必要です。賃料、敷金、原状回復などに関する条項は引き継がれるため、相続人が不明なままだと入居者が不安を感じるケースもあります。また、前オーナーと管理会社との間で結ばれていた委託契約も再確認し、場合によっては契約更新や新規契約を結ぶ必要があります。

■ 相続税申告とのスケジュール連携

アパート1棟の相続では、相続税の課税対象となる可能性が高く、相続登記と並行して相続税の申告（原則として被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内）も進めなければなりません。評価のための資料収集や現地確認を税理士と連携して行うため、登記だけを先行させず、登記・税務・管理の三位一体の視点が不可欠です。

【まとめ：登記は“出口”ではなく“入り口”】

相続登記というと「書類を整えて法務局に出せば終わり」と思われがちですが、アパートやマンション1棟の相続においては、そこがスタート地点です。**“登記を終えてからが本番”**という意識で、名義変更後の管理・運用・税務の準備を早めに進めることが、後悔のない資産承継につながります。

司法書士や税理士、不動産管理会社など、各分野の専門家と連携しながら、確実な登記と安心できる管理体制を整えていくことが、相続人の責任であり、未来への備えでもあるのです。

不動産の相続において、「相続登記をしないまま何年も放置している」という例は決して珍しくありません。特に家族間で揉め事がなかったり、当面の利用予定がない場合、「急ぐ必要もないし、いつかやればいい」と考えがちです。しかしこの「いつか」は、気づけば何年、何十年と経過し、取り返しのつかない問題へと発展することがあります。

登記を怠ったままにしておくと、アパートやマンションといった本来は“収益を生む資産”である不動産が、法的にも実務的にも“負債”に変わるリスクが高まります。

■ 相続登記の義務化と罰則リスク

2024年4月より、相続登記の申請義務化がスタートしました。被相続人が死亡し、不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければならないというルールです。

違反した場合は、**10万円以下の過料（行政罰）**が科される可能性があります。これは「努力義務」ではなく、法的な義務です。登記が遅れたことによって処分ができなくなったり、トラブルに発展した事例が数多くあるため、国としてもその是正に本腰を入れた形です。

■ 「登記していない＝売れない、貸せない」

名義が亡くなった人のままでは、基本的に不動産の売却や担保設定ができません。買主は登記名義人との契約しか認められず、登記がされていない状態では、取引の土俵にすら立てないのです。

加えて、金融機関も、登記が完了していない不動産に対しては融資をしません。相続後、建物の修繕や建替えを考えていても、資金調達が不可能になってしまうのです。

つまり、登記を怠るだけで“自由に動かせない資産”となり、その価値は半減以上してしまうこともあるということです。

■ 管理責任や事故対応の「見えない負債」

さらに厄介なのが、収益物件であるがゆえに発生する管理責任の“宙ぶらりん”状態です。

名義変更がされていない場合でも、実際に賃料収入を得ていたり、建物の鍵を管理している相続人は、「事実上の所有者」として責任を問われる可能性があります。たとえば、共用部分の破損による事故や、建物の老朽化による入居者のケガなどが発生した場合、誰が責任を負うのかが不明確になります。

特に現代では、管理責任や安全配慮義務に関する法的意識が高まっており、訴訟に発展するリスクも現実味を帯びています。名義が曖昧なままでは、こうしたリスクを見過ごすことになりかねません。

■ 時間が経つほど「登記が困難」に

また、相続登記をしないまま何年も放置していると、その間に相続人が亡くなることがあります。すると、次はその人の相続人へと権利が引き継がれ、相続関係が“ねずみ算式”に複雑化してしまいます。

10年、20年と経過すれば、相続人が10人、20人に膨れ上がることも珍しくありません。連絡が取れない人がいたり、外国に移住していたり、協議に応じてくれない親族がいると、遺産分割協議が成立しなくなり、登記ができない状態に陥ることもあります。

また、登記がされていない状態で、その物件に何らかの差押えや担保権が設定されてしまうと、登記の優先順位を失い、本来の権利が第三者に対抗できないという事態にもなり得ます。

■ 相続人間のトラブルの火種にもなる

不動産の相続は、金銭とは違い“分けにくい”資産です。そのため、誰が取得し、誰が管理し、どう利益を分配するのかを明確にしないと、相続人間での感情的なトラブルが起きやすくなります。

相続当初は良好だった関係も、時間とともに認識のズレが生まれ、「いつまで放っておくつもりだ」「自分だけ勝手に家賃をもらっている」などの不満が噴出することもあります。

このような家族関係の崩壊の引き金になりかねないのも、登記を先延ばしにすることの深刻な副作用の一つです。

【まとめ】「動かすために登記する」のが常識に

登記は単なる形式的な手続きではありません。アパートやマンションのような収益物件においては、収益を守るための法的整備であり、未来の資産活用の入口です。

相続登記を怠ることで、売れない、貸せない、責任が曖昧、相続人が増えて話がまとまらない──そんな状況になれば、もはやそれは「資産」ではなく「負債」と言わざるを得ません。

今ある不動産を、これからも家族にとって有効に活かしていくために、相続登記は「早く、正確に、全体を見て」対応することが何より大切なのです。