【ここだけは押さえたい相続登記3選 ～安心して相続手続きを進めるために～】名古屋のごとう司法書士事務所 | 財産の相続を名古屋でサポートする司法書士

これまで長い間、相続によって不動産を取得した際の登記、いわゆる「相続登記」は、法律上の義務ではありませんでした。手続きをせずにそのまま放置していても、行政から何か言われることもなく、特段の罰則もない――そのような状況が長らく続いていたため、「とりあえず今は何もしなくても大丈夫」とお考えの方も多かったのではないでしょうか。

しかし、そうした“放置”がもたらす問題は、実は以前から社会的な課題として指摘されてきました。相続登記がされないまま代が変わり、さらに次の相続が発生し、不動産の名義が何十年も前に亡くなった方のままとなっている事例は全国で多数存在します。こうしたケースでは、相続人が数十人にまで膨れ上がることも珍しくありません。結果として、その不動産を売却・活用することができず、地域に空き家や所有者不明土地が増える原因の一つとなってきました。

こうした問題を受けて、令和6年（2024年）4月1日から、相続登記は法律上の義務となりました。具体的には、不動産を相続により取得したことを知った日から「3年以内」に登記申請を行う必要があります。仮にこの期間内に正当な理由なく手続きを怠った場合には、**10万円以下の過料（罰金のような行政処分）**を科される可能性があります。

この新制度のポイントは、「相続人が複数いても、たとえ遺産分割協議が終わっていなくても、とりあえず持ち分（法定相続分）で登記することは可能」という点です。つまり、相続内容が完全にまとまっていなくても、最低限の登記申請をしておけば、義務を果たしたことになります。その後、協議がまとまれば、改めて持ち分の変更手続きをすることで、実際の相続内容を反映させることができます。

このように、相続登記は「やらないと罰せられる」という側面だけでなく、「早めにやっておくことで、後のトラブルや負担を減らせる」ことも大きなメリットです。特に高齢化が進み、相続人が年々高齢化していく現代では、関係者が元気なうちに手続きを済ませておくことが、残されたご家族への大きな思いやりにもつながります。

また、司法書士として現場で多くのご相談を受けていると、「うちは兄弟仲がいいから大丈夫」とおっしゃる方ほど、後になって意見の食い違いや第三者（配偶者や子ども世代）を交えて話が複雑になるケースが見られます。人の気持ちや状況は、年月とともに変化していくものです。そうした変化に備えるためにも、法改正をきっかけに、相続登記について具体的に動き出してみてはいかがでしょうか。

相続登記という言葉を聞いたとき、「誰かが代表して手続きしてくれるもの」「家の長男がやってくれるだろう」「不動産をもらう人がやるのでは？」と思われる方も多いのではないでしょうか。実際のご相談でも、「相続人の中で話がまとまっているから、あとは一人が手続きをしておいてくれればいい」という認識でいらっしゃるケースがよくあります。

しかし、実際の相続登記は、相続人のうち誰か一人だけの意思で進めることはできません。
相続によって不動産の権利が移転する場合、法的にはすべての相続人が関係者となり、その合意に基づいた書類の提出が必要です。登記申請の際には、全相続人の署名や実印での押印、印鑑証明書などが求められるため、「代表者が勝手にやる」というわけにはいかないのです。

また、相続の方法によって、必要な手続きの内容も変わってきます。たとえば、被相続人（亡くなった方）の財産が不動産のみであり、相続人が一人だけである場合には、比較的シンプルに登記が可能です。しかし、相続人が複数いて、遺産分割協議を行う場合には、**その協議が成立していることを証明する「遺産分割協議書」**が必要になります。そしてその協議書には、相続人全員の同意が明記されていなければなりません。

さらに、相続人の中に「連絡が取れない人」「疎遠になっている親族」「海外に住んでいる方」「認知症などで判断能力に不安がある方」が含まれている場合、相続登記の準備は格段に複雑になります。
特に、認知症の方が相続人となっている場合には、成年後見制度の利用を検討する必要が出てきますし、行方不明の相続人がいる場合には、家庭裁判所で不在者財産管理人の選任を申し立てる手続きが必要になることもあります。

このように、相続登記は単に「書類を出す」だけの手続きではなく、相続人の構成や家族関係、財産の内容によって難易度が大きく変わってくるのです。
特に、不動産を誰がどのように取得するかについて相続人同士の話し合いが必要な場合には、感情的な問題や立場の違いも絡んでくることが多く、当事者間だけでスムーズに進めるのが難しいこともしばしばあります。

また、長年住んでいた実家の土地・建物などについて、「兄弟の誰が引き継ぐか」「将来売るのか、それとも誰かが住むのか」といった話になると、不動産の価値や維持管理の負担、固定資産税の支払いなど、現実的な問題も出てきます。こうした点を整理しながら、納得のいく相続を実現するためには、法律と不動産の両面に通じた専門家の助言が非常に重要です。

司法書士兼宅地建物取引士は、不動産登記手続きに精通しているだけでなく、相続人間の協議が円滑に進むよう、必要書類の整備や法的アドバイスも提供できます。また、場合によっては税理士や不動産業者と連携しながら、相続後の不動産の管理や売却、活用までを視野に入れた総合的なサポートも可能です。

「誰が手続きをやるべきか」は、実は単純なようでいて奥が深い問題です。
まずは相続人の構成や不動産の状況を丁寧に整理し、必要なステップを一つずつ確認していくことが、後悔のない相続への第一歩になります。

不動産を相続したけれど、そのまま名義変更をせずに放置している――。
こうしたケースは、特に親から相続した実家や郊外の土地などで、現在も多く見受けられます。相続登記をしないまま、「とりあえず使っていないから」「今すぐ売る予定もないから」と放置してしまうお気持ちは、決して理解できないものではありません。しかし、名義が故人のままである不動産は、さまざまな面で“資産”としての価値を発揮できない状態にあることをご存じでしょうか。

まず、法的な観点から言えば、登記簿上の名義人が亡くなっている状態では、その不動産を第三者に売却したり、担保として金融機関から融資を受けたり、賃貸に出して家賃収入を得たりすることができません。
つまり、不動産という“動産性のある資産”が、事実上、凍結された状態に置かれてしまうのです。

不動産の本来の価値とは、「使えること」「動かせること」「活かせること」にあります。所有しているだけでなく、利用や処分が自由にできてこそ、初めて“資産”として機能するのです。ところが、名義が相続されていない状態では、その基本的な機能が失われ、いわば「持っているのに使えない財産」になってしまいます。

さらに、資産価値という点でも見逃せないのが、**「登記名義が整理されていない不動産は、他人から見ると管理がずさんな物件に映る」という事実です。仮に不動産を売却しようとしたとき、購入希望者や不動産会社が登記簿を確認し、「所有者が亡くなったまま放置されている」という状態がわかると、慎重な姿勢を取られることが多くなります。登記手続きが済んでいないことにより、「権利関係が複雑なのでは？」「手続きに時間がかかるのでは？」**という不安を与えてしまうためです。

また、今後の日本社会を見据えると、不動産の需要と供給のバランスにも注意が必要です。特に地方都市や郊外エリアでは、人口減少や高齢化が進み、空き家の増加が深刻な社会問題となっています。そうした中で、「相続登記がされていない不動産」は、不動産市場において敬遠されやすくなり、実勢価格よりも低い価格でしか取引されなくなる可能性もあります。

さらに、相続登記が未了のまま長年放置されることで、相続人が増加し、相続関係が複雑になるという問題も起こります。たとえば、父親からの相続登記をしないまま何十年も経過し、次の世代、さらにそのまた次の世代へと相続が連鎖すると、関係する相続人が10人、20人と増えていくケースもあります。こうなってしまうと、不動産の活用どころか、話し合いすらままならなくなり、結果としてその不動産は“負の遺産”として次世代に引き継がれてしまう恐れがあります。

司法書士として相続登記のご相談を受けていると、「こんなに早く動いておけばよかった」「名義変更をしておくだけで、売却もスムーズに進んだのに」という声をよく耳にします。登記をきちんとしておくことは、法律上の義務を果たすだけでなく、ご自身やご家族の財産を“資産として守る”ための大切な一手でもあります。

大切な不動産を、将来にわたって価値ある財産として活かしていくために――。
相続登記は、ただの事務手続きではなく、“不動産に命を吹き込む”大切な作業であることを、ぜひ心に留めていただければと思います。