■ 相続登記は「3年以内」が原則
現在の法律では、不動産を相続により取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。正当な理由なく放置した場合は、過料の対象となる可能性もあります。
しかし、資産家の方にとって本当の問題は「過料」ではありません。
■ 問題は“争い”と“凍結”
中川区内でも、次のようなケースが実際にあります。
父が複数のアパートと土地を所有
相続人は子ども3人
遺言がなく、誰がどの物件を引き継ぐかで意見が対立
登記ができず、売却も担保設定もできない
結果として、
・賃貸経営の判断が遅れる
・修繕や建替えの決断ができない
・金融機関との交渉が止まる
という事態に陥ります。
特に名古屋市中川区は、住宅地と工業地域、流通エリアが混在する地域です。不動産の性質が多様であるため、一律の分け方では不公平感が生じやすいという特徴があります。
相続登記は単なる名義変更ではなく、資産全体の再設計作業なのです。
■ 人口動態と供給増加という現実
日本全体では若年人口の減少が続き、団塊世代の高齢化により今後さらに不動産の相続件数が増加します。
その結果、空き家・売却物件の増加＝供給過多が予想されます。
中川区も例外ではありません。駅近や利便性の高い地域は一定の需要がありますが、エリアによっては将来的に資産価値を維持しにくい可能性もあります。
■ 投資用と実需用は分けて考える
不動産価格は一律ではありません。
海外投資家や法人向けの投資用物件
一般家庭向けの居住用物件
では、価格形成の仕組みが異なります。
世界的なインフレや建築資材高騰により新築価格は上昇傾向にありますが、
一方で一般家庭の所得は大きく伸びていません。
そのため、
「建築費は上がるが、買い手が限られる」
という二極化が進んでいます。
資産家の方が考えるべきなのは、
将来も保有すべき物件
早期に売却を検討すべき物件
収益構造を見直すべき物件
を冷静に仕分けすることです。
相続登記は、その判断をするための“出発点”になります。
■ あるご相談事例（仮名）
中川区に賃貸マンション3棟と土地を所有するA様（70代男性）。
「まだ元気だが、子どもたちが将来揉めないか心配」とのことでご相談に来られました。
調査を進めると、
一部の土地が先代名義のまま
建物と土地の所有者が分かれている箇所がある
相続税評価と収益性に差がある物件が混在
していました。
そこで、
登記の現状整理
不動産ごとの収益・流動性分析
承継方法の選択肢提示（遺言・生前対策含む）
を行い、最終的に「分割しやすい形」へ再構築しました。
A様は
「単なる手続きではなく、資産の設計図を描き直せた」とおっしゃいました。
■ オーダーメイド対応の重要性
資産家の相続は、画一的なパッケージでは対応できません。
事業承継が絡むか
収益不動産があるか
将来売却を想定するか
相続人の居住地や関係性
これらを踏まえたうえで、法律・登記・税務・売買実務を横断的に検討する必要があります。
司法書士であり宅地建物取引士でもある立場から見ると、
「登記だけ」「税金だけ」「売却だけ」では不十分です。
資産全体を俯瞰して設計することが、次世代への本当の安心につながります。
