【すぐマネしたくなる相続登記と不動産の売却】名古屋のごとう司法書士事務所 | 財産の相続を名古屋でサポートする司法書士

これまで、相続によって不動産を取得した場合でも、名義変更、つまり「相続登記」は法律上の義務ではありませんでした。そのため、登記をせずに親名義のまま土地や家を放置するケースが数多く見受けられました。「売るつもりも貸すつもりもないし」「誰かが使っているわけでもないから大丈夫」と、なんとなく放置してしまう——そういった方も少なくなかったと思います。

しかし、このような状況が全国的に増え続けた結果、日本中で空き家や所有者不明土地が急増し、公共事業や防災、安全管理などに深刻な影響を与えるようになりました。こうした背景を受けて、ついに2024年（令和6年）4月1日から、相続登記が義務化されました。

新しい制度の下では、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければならず、正当な理由なく怠った場合には**10万円以下の過料（行政罰）**が科される可能性があります。「忘れていた」「忙しくてできなかった」といった事情は原則として免除の理由にはなりません。

義務化と聞くと「国に管理されるようで抵抗がある」と感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際には、相続登記を早めに行うことはご自身やご家族の大切な資産を守ることにもつながります。不動産の名義がいつまでも亡くなった方のままだと、いざ売却したいとき、あるいは担保にしたいときに、手続きができず大きな不利益を被ることになります。

また、相続登記を放置することで相続人が次々と増え、関係者全員の同意を得るのが難しくなることも大きな問題です。たとえば、親の土地を登記しないまま20年経ち、自分たち兄弟だけだった相続人が、その子や孫にまで広がっていた——そんなケースも現実にあります。いざ売却や活用をしようとしても、数十人に上る相続人全員のハンコが必要になり、話がまとまらず頓挫してしまうことも珍しくありません。

また、固定資産税の納税通知書が誰のもとに届くのか、草刈りや空き家の管理は誰がするのか、といった細かい問題も、名義を曖昧なままにしていると家族内での責任の所在が不明確になり、トラブルの火種になりやすいのです。親族間の関係にヒビが入る前に、法的に「誰が所有者なのか」を明確にすることは、実務的にも精神的にも大きな安心につながります。

なお、義務化されたといっても、相続登記自体はそれほど難解な手続きではありません。戸籍や遺産分割協議書など、必要な書類を揃えて申請することで、比較的スムーズに進められます。ただし、相続人が複数いたり、不動産の内容が複雑だったりする場合には、専門的な判断が必要になることもあります。そのようなときは、司法書士のサポートを受けながら、早めに対処しておくことをおすすめします。

大切な不動産を「放置」から「管理・活用」へと切り替える第一歩が、相続登記です。義務化された今こそ、「いつかやろう」ではなく、「今、できることから始める」ことが、ご自身の資産と家族の未来を守るうえで、最善の選択となるでしょう。

不動産を相続した後、「いずれ売ろう」とお考えの方は少なくありません。しかし、いざ売却の段階に入ったとき、「思っていたよりも手続きが多くて大変」「すぐに売れると思ったら登記が済んでいなかった」と慌ててしまうケースも多く見受けられます。
実際、不動産の売却には「適切な順序」があり、その順序を間違えると、売却のチャンスを逃したり、余計な費用がかかったりするリスクがあります。

不動産売却の流れの中でもっとも基本であり、かつ重要なのが、「登記 → 測量 → 売却」という順番です。これはどんな不動産にも共通する「スムーズな売却の王道」といってよいでしょう。

まず最初に必要なのが、相続登記です。どれだけ立地が良く、買い手が見つかっていても、不動産の名義が亡くなった方のままでは、売却契約を結ぶことができません。法律上の所有者が売主でなければ、契約の効力が発生しないため、売主側が買主に対して引き渡し義務を果たせず、契約自体が無効になってしまいます。
そのため、「買いたいという人が現れてから登記しよう」と思っていると、いざというときに手続きが間に合わず、買い手を逃す原因になるのです。

次に大切なのが、土地や建物の測量や現況確認です。特に土地の売却では、「境界が確定しているかどうか」が買主にとって非常に大きな関心事です。境界があいまいなままでは、買主は安心して購入することができず、「測量してからでないと契約できない」と断られてしまうこともあります。また、隣地との境界線に争いがある場合、思いのほか解決に時間がかかるケースもあります。

また、家屋が古い場合には、登記簿の内容と実際の建物が一致しているかを確認する必要もあります。たとえば、登記上は「木造平家建て」となっていても、実際にはリフォームされていて2階部分が増築されているといったケースでは、売却前に登記の内容を修正する必要があることもあります。こうした点を後回しにすると、契約直前になってトラブルが発生し、最悪の場合は契約解除になってしまうこともあるのです。

そして、これらの準備が整ったうえで、ようやく**「売却活動」**に入るのが理想です。査定を依頼し、価格設定を行い、不動産会社に媒介契約を結んで買主を募るという流れになりますが、そのときに「名義も問題なく、境界も確定済みです」と明言できることが、信頼性の高い物件として買主から評価されるポイントになります。

このように、相続登記を済ませ、境界を確定させ、不動産の現況を整理してから売却に取り組むことで、全体の流れがスムーズに運び、トラブルや価格交渉のリスクを大幅に減らすことができます。逆に、これらの作業を後回しにしたまま売却に進もうとすると、思わぬ手戻りが発生し、結果として売却時期が大幅に遅れたり、価格を下げざるを得なくなったりする恐れもあるのです。

「登記→測量→売却」という順番は、効率よく、かつ確実に不動産を現金化するための最短ルートです。相続不動産の売却を検討している方は、ぜひこの順序を意識して、一つ一つのステップを着実に進めていきましょう。

不動産の売却を考えるとき、多くの方がまず気にされるのが「いくらで売れるのか」という点です。たしかに不動産は高額な資産であり、相続によって得た物件を売却すれば、数百万円、あるいは数千万円になることもあります。
しかし、不動産の価値は「売却価格」だけで判断すべきではありません。実際には、その不動産を「持ち続けること」によるコストや、「将来的にどのような価値を保てるのか」といった視点を含めて、総合的に判断することが重要です。

まず、忘れがちなのが維持費用の問題です。たとえ誰も住んでいなくても、不動産を所有している限り、毎年固定資産税や都市計画税といった税金がかかります。空き家や使っていない土地であっても、これらの税金は容赦なく課税され続けます。さらに、建物がある場合には、雨漏りや破損の修繕、雑草の処理、防犯対策など、維持管理の手間と費用も発生します。

特に相続した実家や空き家などでは、「とりあえずそのままにしておこう」と考えていても、年数が経つほど建物は劣化し、いざ売却しようとしても買い手がつかない状態になってしまうことがあります。また、老朽化が進めば自治体から「特定空家等」に指定され、固定資産税の優遇が打ち切られたり、行政代執行による解体命令を受けるケースもあります。つまり、不動産は「何もしなければ損をし続ける資産」に変わってしまう可能性もあるのです。

さらに注目したいのが、将来的な資産価値の見通しです。日本は現在、人口減少と少子高齢化が進んでおり、地方や郊外エリアでは不動産の需要そのものが年々減少しています。国土交通省の調査によれば、今後数十年で住宅の空き家率はさらに上昇すると予測されており、実際に「買い手が見つからない」「売却しても二束三文」という事例も少なくありません。

このような環境下では、「今はまだ高く売れる地域」でも、将来的には資産価値が下がる可能性があります。反対に、交通アクセスが良く再開発が予定されているエリアや、需要の高い学区内などでは、今後も一定の価値を保つ可能性があります。したがって、価格査定の数字だけで判断するのではなく、「今後も持っているメリットがあるかどうか」という長期的視点が欠かせません。

また、不動産を将来の相続に備えて持ち続けるという選択も一見合理的に思えますが、次の世代にとってはむしろ“負担”になることもあります。相続人が複数に分かれた場合、共有名義となり管理や売却が難しくなるケース、固定資産税や修繕費を巡って親族間でもめるケースも少なくありません。つまり、「持ち続けるか、今売るか」は、自分の世代だけでなく、次の世代への影響も見据えて判断するべき問題なのです。

このように、売却価格だけを基準に判断するのではなく、その不動産の維持コストや今後の価値、そして家族に与える影響まで視野に入れることが、真に賢い不動産の扱い方といえるでしょう。
「売るべきか」「持ち続けるべきか」——その判断をする前に、一度冷静に、“数字には表れないリスク”と“これからの価値”を見つめ直してみてください。専門家のアドバイスを受けながら、感情だけに左右されない判断を行うことが、後悔しない不動産処分につながります。