「相続登記のわからない点ベスト３」名古屋のごとう司法書士事務所 | 財産の相続を名古屋でサポートする司法書士

「相続登記（そうぞくとうき）」という言葉を耳にしても、それが具体的にどのような手続きで、なぜ必要なのかが分からないという方はとても多いのではないでしょうか。

相続登記とは、簡単に言えば、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の名義を、その相続人の名義へと変更する手続きのことを指します。

たとえば、ご両親のどちらかが亡くなり、その方名義の土地や建物があった場合、その不動産の「登記簿」には今もなお、亡くなった方の名前が記載されたままになっています。この状態では、法律上その不動産の所有者が“故人”となっており、相続人が自由に売却したり、建て替えたり、担保に入れたりすることができません。

また、銀行口座や保険金の名義変更と違って、不動産の登記というのは、手続きをしない限り、ずっと故人の名前が残り続ける性質を持っています。これはつまり、相続登記は「やらなければ自動的に切り替わるものではない」ということです。

名義変更＝登記の変更。法律的にも重要な手続き

登記とは、不動産の「持ち主」を法務局の公的な記録に残す制度です。売買や贈与によって所有権が移るときにはもちろん、相続によって不動産が引き継がれる場合も、きちんと登記をしなければ、次の世代へ正しく財産を受け継ぐことができません。

登記はただの「届け出」ではなく、法的な効果を持つものです。
特に相続登記においては、不動産を誰が相続するのか、複数人で共有にするのか、単独で取得するのかなど、所有権をどう扱うかの意思を確定させる重要な手続きとなります。

このため、相続登記を行うには「戸籍謄本」「住民票」「固定資産評価証明書」「遺産分割協議書」など、さまざまな書類が必要になります。いずれも法務局で所有権の変更を証明するために欠かせないものです。

相続登記を放置するとどうなる？

相続登記をしないままにしておくと、実際の生活にどのような影響があるのでしょうか？
結論から言えば、「すぐに困らないから大丈夫」と思って放置しておくと、後々大きなトラブルや不利益を招く可能性があります。

たとえば、不動産を売却しようとしたとき、登記名義が故人のままでは売却契約を結ぶことができません。また、古い相続が登記されないまま次の世代に移ると、相続人がどんどん増えてしまい、いざ相続登記をしようとしても関係者が多すぎて協議がまとまらない、という事態になることもあります。

さらに、2024年4月1日からは、相続登記が義務化されました。
これにより、相続が発生したことを知ってから3年以内に登記を行わないと、「正当な理由がない限り、10万円以下の過料（行政罰）」の対象になる可能性があります。つまり、登記をしないこと自体が法律違反となる時代になったのです。

相続登記をきっかけに、家族と将来の話をすることも

相続登記は、単なる事務的な手続きではありません。
誰が不動産を引き継ぐのか、家をどう活用するのか、将来的に売却する予定があるのか、兄弟姉妹で共有するのか、それとも誰かが住み続けるのか――こうした大切な話し合いの“入口”にもなるのが、この相続登記なのです。

実際、登記を通じて家族同士で将来の暮らし方や不動産の活かし方について深く話し合う機会が生まれた、というご相談者の声も多くいただきます。

法律的にも、税務的にも、そして家族関係を良好に保つという意味でも、相続登記は“今やっておくべき”手続きの一つと言えるでしょう。

相続登記が必要だということは、なんとなく聞いたことがあるけれど、「じゃあ一体、誰がやるべきなの？」「期限ってあるの？」「やらなかったらどうなるの？」といった疑問をお持ちの方は非常に多いです。

相続の手続きには期限のあるものとないものが混在しており、たとえば相続税の申告は「相続開始から10か月以内」といった期限がありますが、相続登記については、長年の間、“義務ではない”手続きとされていました。そのため、実際には何十年も放置された不動産や、代替わりが数回分たまってしまっているケースも少なくありません。

しかし、2024年4月1日から法律が大きく変わり、相続登記は「義務」となりました。
この改正により、「相続によって不動産を取得した人」は、原則としてそのことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならないとされています。
これは、自分が相続人であると分かった時点（通常は、被相続人の死亡を知った時点）からカウントが始まります。

なぜ今、義務化されたの？ 背景にある社会問題

相続登記が義務化された背景には、所有者不明土地の急増という深刻な社会問題があります。
登記をせずに放置された不動産は、登記簿上の名義が亡くなった方のままとなってしまい、行政も民間もその土地の「持ち主」に連絡が取れず、有効活用ができなくなってしまうのです。

これにより、道路や公共施設の整備が進められなかったり、空き家が放置されて防災・防犯上のリスクが高まったりと、全国的に大きな問題となってきました。
こうした課題を解決するために、国は相続登記を「義務化」し、一定の期限内に手続きを行うことを法律で定めたのです。

誰がやるの？ 代表して申請してもいいの？

では、相続登記の手続きは「相続人全員」で行う必要があるのでしょうか。
答えは、「申請は相続人のうちの誰か1人が代表して行うことができる」というものです。

ただし、相続登記には「誰が不動産を相続するか」を明確にする必要があるため、他の相続人の同意や書類（印鑑証明書や遺産分割協議書など）が必要になることが多くあります。
たとえば、不動産を一人の相続人が単独で相続する場合には、他の相続人との間で「遺産分割協議」が成立していることが前提となります。

もしも協議がまとまらない場合や、相続人の一人が認知症や行方不明などで意思表示ができない場合には、家庭裁判所の手続き（成年後見制度や不在者財産管理人の選任等）を経る必要があります。

したがって、単に「誰か一人が手続きをする」というだけではなく、相続人全員の関係性や協議の有無、法的な手続きの整備が重要になります。

期限を過ぎたらどうなる？罰則はあるの？

今回の法改正によって導入された「相続登記の義務化」には、一定の罰則規定も設けられています。

具体的には、正当な理由なく登記申請を怠った場合、**10万円以下の過料**が科される可能性があります。
「正当な理由」というのは、たとえば相続人の一人が所在不明で連絡が取れず協議ができないといった、やむを得ない事情がある場合などに限られます。

この「3年以内に登記をする」というルールは、これから発生する相続だけでなく、すでに相続が発生していたものにも適用される可能性があります。
具体的な適用時期や猶予期間については個別のケースにより異なるため、「いつ相続が起きたか」「今どういう状態か」を確認し、専門家に相談することが望ましいです。

早めの行動がトラブル回避のカギ

相続登記には、関係者との協議や戸籍の取り寄せ、不動産の調査、書類の作成など、思いのほか多くの工程があります。
中には「自分でやろうとしたけれど、結局分からなくて何年も放置してしまった」という方も少なくありません。

ですが、放置することで後々の手続きが難航し、費用や時間が余計にかかるというリスクもあります。
また、相続人が高齢化したり、代替わりが起きることで関係者が増え、ますます複雑になる傾向があります。

相続登記の義務化を機に、「早めに動くことが安心につながる」という意識を持ち、余裕のあるうちに話し合いや手続きを始めていくことが大切です。

相続登記を進めるにあたって、よくいただくご質問の一つが「どんな書類を集めればいいのか分からない」「費用がいくらかかるのか不安」というものです。

特に不動産の手続きに慣れていない方にとっては、登記というものがどういう仕組みで動いているのかが見えづらく、「何を準備すればよいのか」「自分にできるのか」と悩まれることも少なくありません。

ここでは、相続登記に必要な主な書類と、費用の目安について詳しくご説明します。

相続登記で必要となる主な書類一覧

相続登記には、法務局に対して「この不動産は誰が引き継ぐのか」ということを、戸籍などの公的証明書類によって証明する必要があります。以下が、一般的に必要となる代表的な書類です。

1．被相続人（亡くなった方）の戸籍関係書類

出生から死亡までの連続した戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
これは「誰が法定相続人か」を証明するために必要です。戸籍の制度は時代によって変わっているため、1通だけでは足りず、数通にまたがることが多いです。

2．相続人全員の現在の戸籍謄本

被相続人との関係を証明するために必要です。

3．相続人全員の住民票または住民票の除票

名義変更後の所有者情報を登記に反映するためのものです。

4．不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）

登記されている不動産の情報を確認するために取得します。

5．固定資産評価証明書

登録免許税（後述）の計算の基礎となる不動産の評価額を示す書類です。市区町村の役所で取得します。

6．遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）

誰がどの財産を取得するかを相続人全員で話し合い、合意した内容を文書にしたものです。

相続人全員の署名・実印の押印が必要で、印鑑証明書も添付します。

7．委任状（専門家に依頼する場合）

司法書士などに手続きを依頼する場合は、正式な委任状が必要となります。

これらの書類は、それぞれ役所や法務局、金融機関など複数の場所から集める必要があり、特に戸籍関係は時代や本籍地によって取得先が異なるため、自分で集めようとすると想像以上に時間と労力がかかることがあります。

登記にかかる費用の目安

相続登記にかかる費用は、大きく分けて次の3つに分類できます：

① 登録免許税（法務局に支払う税金）

登記を行う際には、国に対して「登録免許税」という税金を納めなければなりません。

計算方法は、**「不動産の固定資産評価額 × 0.4%」**です。

例：土地の評価額が1,000万円の場合 → 登録免許税は4万円になります。

※相続人が複数いる場合や複数の不動産がある場合は、それぞれの割合や件数に応じて計算されます。

② 書類の取得費用

戸籍謄本、除籍謄本、住民票、評価証明書などはそれぞれ数百円ずつ手数料がかかります。すべて合わせて数千円～1万円程度になるケースが多いです。

③ 司法書士等への報酬（専門家に依頼する場合）

登記を専門家に依頼した場合の報酬は、ケースにより異なりますが、5万円～10万円前後が一般的な目安です。

不動産の数が多い場合、相続関係が複雑な場合（たとえば相続人が10人以上など）は、それに応じて追加費用が発生することがあります。

※当事務所では、事前に明瞭な見積もりをご提示しておりますので、「費用がいくらになるか分からないまま進んでしまう」という心配はありません。

「必要書類が足りなかった」「内容にミスがあった」…よくある失敗例

書類の不備や記載ミスがあると、法務局から「補正してください」と連絡が入り、再提出や訂正の手間が発生します。
実際によくあるケースとしては：

戸籍が一部不足していて、相続人が確定できない

協議書の文言に不備があり、内容が不明確

不動産の表示が登記簿と一致していない

誰かの印鑑証明書が期限切れだった

といったことが挙げられます。これらを防ぐためにも、事前の確認と丁寧な準備が非常に重要です。

専門家に依頼する場合は、こうしたミスや見落としを防げるだけでなく、「何が必要で、どこで、どう取得すればいいのか」といったアドバイスを受けられる点も大きなメリットです。

書類と費用の不安をクリアにして、安心して進める第一歩を

「必要な書類が多くて不安」「どれくらい費用がかかるか見当がつかない」――そんなお悩みを抱える方は多いですが、ひとつひとつ丁寧に確認していけば、必ずクリアできます。

不動産という大切な資産を正しく受け継ぐためには、相続登記は避けて通れないステップです。
だからこそ、正しい知識と安心できるサポートを得て、計画的に手続きを進めていくことが、将来の安心にもつながります。