― 相続登記は「義務」になりました ―
令和6年4月1日から、相続登記は義務化されています。
相続を知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。
「買主が決まってから名義変更すればよい」と考えている方も少なくありません。しかし実務上は、
相続関係の確定
遺産分割協議書の作成
登録免許税の計算
法務局での事前確認
など、一定の準備期間が必要です。
名古屋市内の案件でも、被相続人が昭和期に取得した土地で、境界が未確定という事例は珍しくありません。登記を整えないまま売却を進めると、買主側の金融機関が融資を出さないケースもあります。
まずは「名義を正しく整える」。
これが売却成功の第一歩です。
― 契約書の内容が将来の紛争を防ぐ ―
最近は「知人に直接売りたい」「仲介手数料を抑えたい」という理由で、個人間売買を選ばれる方も増えています。
ただし、不動産売買契約は高額取引です。
曖昧な契約書は将来の紛争の火種になります。
例えば、実際にあったご相談では、
雨漏りの説明をしていなかった
境界標が一部不明確だった
固定資産税の精算方法を決めていなかった
という理由で、引渡し後にトラブルとなりました。
宅地建物取引士の視点から見ると、
物件状況報告書の整備
契約不適合責任の範囲
引渡し時期と残代金決済方法
抵当権抹消の同時履行
など、専門的な調整が必要です。
名古屋市内でも、中心部（中区・東区など）の物件と、郊外エリアでは市場性が大きく異なります。人口減少の影響を受けやすいエリアでは、価格設定を誤ると長期化する傾向があります。
価格については、
投資家向け物件（利回り重視）
自宅用物件（実需価格）
を区別して検討することが重要です。
― 相続不動産の売却で税金はいくらかかる？ ―
相続した不動産を売却すると、「譲渡所得税」がかかる可能性があります。
計算式は、
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
ここで問題になるのが「取得費が不明」というケースです。
古い名古屋の土地では、購入当時の資料が残っていないことも多く、概算取得費（売却額の5％）で計算すると、税額が想定より高額になる場合があります。
一方、被相続人が居住していた自宅で一定の要件を満たせば、「空き家の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります。
ただし、
昭和56年5月31日以前の建築
耐震基準への適合
売却期限の制限
など細かな要件があります。制度は改正されることがあるため、最新情報の確認が必要です（本記事は作成時点の法令に基づいていますが、最終判断は税務署等への確認が必要です）。
