① 名古屋市のマンション相場と今後の動向
名古屋市内、とくに中区・東区・千種区などの都心部では、投資用マンション価格は依然として底堅い傾向があります。一方、郊外エリアでは、人口減少や高齢化の影響を受け、将来的な価格維持に不安がある地域も見受けられます。
現在の日本では、
若年層人口の減少による住宅需要の縮小
団塊世代の高齢化による相続物件の増加（供給増）
建築資材高騰による新築価格上昇
収入の二極化による購買力の格差
といった要因が同時進行しています。
そのため、
投資用物件価格（利回り重視）
居住用物件価格（実需重視）
は明確に分けて考える必要があります。
知人間売買では「相場よりかなり安い価格」で売買されるケースもありますが、極端に安い場合は税務上の問題（後述）が生じます。
② 安すぎる売買は「贈与」とみなされる可能性
例えば、名古屋市昭和区の築25年マンションで市場価格2,000万円程度の物件を、知人に1,000万円で売却した場合、差額1,000万円が贈与とみなされる可能性があります。
贈与と判断されれば、購入者側に贈与税が課税されることになります。
贈与税は最高税率55％と非常に高額になる場合があります。
「善意で安くしたつもり」が、思わぬ税負担を生むこともあるのです。
※税務判断は個別事情により異なります。最新の税制に基づく正確な判断が必要です。
① 口約束は絶対に避けるべき理由
知人同士では、
「細かい契約書は必要ない」
「信頼しているから大丈夫」
というお気持ちになることがあります。
しかし、マンション売買は高額取引です。
設備の不具合
修繕積立金の滞納
管理規約違反
駐車場の承継可否
など、後日トラブルになりやすい事項が多数存在します。
特にマンションは「専有部分」だけでなく「共用部分」「管理組合」との関係が重要です。
これらを整理しないまま引き渡すと、関係が悪化するケースも少なくありません。
② 司法書士兼宅建士が関与する意味
宅地建物取引士は、売買契約時に重要事項説明書を作成・説明します。
一方、司法書士は、
所有権移転登記
抵当権抹消
相続登記未了物件の整理
などを担当します。
知人間売買では仲介業者が入らないため、これらを誰が責任をもって確認するのかが曖昧になりがちです。
司法書士兼宅建士であれば、
契約内容の法的チェック
登記実務
税務上の留意点の整理
を一体として検討できます。
実際に、名古屋市天白区の事例では、相続登記未了のまま売買を進めようとしていたケースがありました。事前に相続関係を整理し、登記を完了させたうえで安全に取引を完了することができました。
① 管理組合との関係を確認する
マンションは「建物＋管理組合」という構造を持ちます。
確認すべき事項としては、
管理費・修繕積立金の滞納有無
大規模修繕の予定
管理規約の内容
ペット・事務所使用制限
などがあります。
名古屋市内でも築30年以上のマンションでは、修繕積立金不足が社会問題になりつつあります。
将来多額の一時金徴収が予定されている場合、購入者にとって重大な判断材料です。
② 住宅ローンがある場合の実務
売主に住宅ローンが残っている場合は、金融機関の抵当権が設定されています。
売買代金でローンを完済し、同時に抵当権抹消登記を行う必要があります。
この「同時決済」を誤ると、
抵当権が残ったままになる
所有権移転ができない
といった重大な問題が生じます。
司法書士が立ち会い、法務局への申請を正確に行うことが不可欠です。
