相続で生まれる共有名義と、「一人では決められない」という悩み
共有とは、一つの不動産を複数の人が「持分」という割合で持ち合っている状態をいいます。たとえばご兄弟三人がそれぞれ三分の一ずつ、あるいはご夫婦が二分の一ずつ、といった形です。とくに多いのが相続で、遺産分割の話し合いがまとまらないまま、とりあえず法定相続分どおりに共有で登記してしまうケースです。
ところが共有は、後になって思わぬ不自由を生みます。建物の取り壊しや売却といった大きな決定には共有者「全員」の同意が必要で、一人でも反対すれば前に進めません。また、共有者の誰かが亡くなれば、その持分はさらにお子さんたちへと相続され、持ち主がどんどん増えて関係が複雑になっていきます。「気づけば、会ったこともない遠い親戚と一つの土地を共有していた」というお話も、決して珍しくないのです。
加えて、2024年4月からは相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に登記をしなければ、正当な理由なく怠ると過料の対象となり得ます。共有のまま放置することは、こうした新しいルールの面からも避けたいところです。共有を「いつか整理しよう」と先送りするほど、解きほぐすのが難しくなっていく——これが共有名義の一番のリスクといえます。
持分移転登記・価格の付け方・連絡が取れない共有者への対応
共有を解消する代表的な方法が、ある共有者が他の共有者の持分を買い取り、一人の名義にまとめるやり方です。たとえば実家に住み続けたい長男が、弟・妹の持分を買い取って単独所有にする、といった形が分かりやすいでしょう。このとき行うのが、持分を売主から買主へ移す「持分移転登記（持分全部移転登記）」です。所有権の名義変更を専門に扱う司法書士が、契約から登記までを通してお手伝いできる手続きです。
費用面では、登録免許税がかかります。売買による移転の場合、原則は不動産の固定資産税評価額（持分に対応する分）の2％ですが、土地については軽減措置により1.5％とされており、この特例は2029年3月31日までの登記申請に適用されます（令和8年度税制改正大綱で延長が示されています）。また、持分を売った側には、利益が出れば譲渡所得税がかかります。保有期間が5年を超える長期譲渡なら税率はおおむね20％、5年以下の短期なら約39％と差が大きく、ここに復興特別所得税(2037年まで)も加わります。
注意したいのが価格の付け方です。「身内だから」と相場よりかなり安く持分を譲ると、時価との差額が贈与とみなされ、買主に贈与税がかかる「みなし贈与」の問題が生じることがあります。いくらまでなら安全という明確な金額基準は法律になく、税務署が個別に判断しているのが実情ですので、固定資産税評価額や相続税路線価などを根拠に価格を決めることが大切です。なお、共有者が自分の持分を「放棄」した場合、その持分は他の共有者のものになりますが、これも税務上は贈与として扱われる点に気をつけてください。
もう一つ、共有者の中に連絡の取れない方や行方の分からない方がいると、話し合い自体が進みません。こうした場面に備えて、2023年4月施行の民法改正で、所在の分からない共有者の持分を、裁判所の手続きを経て他の共有者が取得できる「所在等不明共有者の持分取得制度」が新設されました（相続による共有の場合は相続開始から10年経過後に利用できるなどの要件があります）。どうしても話し合いがまとまらないときの最終手段としては、裁判所に共有物分割を求める道も残されています。税務や具体的な手続きは事案により異なり、制度改正でも変わり得るため、詳しくは税理士や所轄の税務署にもご確認ください（本記事は2026年6月時点の情報にもとづいています）。
増える「相続した共有空き家」を、書面と登記で次の世代へつなぐ
名古屋市の住宅地は、中区のように地価が高水準を保つ地域がある一方、郊外では空き家の増加が進んでいます。愛知県全体の空き家率はおよそ12％とされ、その多くは「相続したものの、共有のまま誰も住まず放置されている家」です。複数の相続人で持ち合ったまま管理されない不動産は、老朽化や近隣トラブルの火種にもなりかねません。高齢化と人口動態を背景に、「元気なうちに共有を整理しておきたい」というご相談は、名古屋でも年々増えていると感じます。
たとえば、ご相談でよくあるのが、亡くなったお父さまの自宅を三人のごきょうだいが三分の一ずつ相続し、長女がそのまま住み続けているというケースです。固定資産税は長女が払い続けているのに名義は三人のまま、というのでは、いざ売却や建て替えをしたいときに動けません。こうした場合に、長女が妹さんと弟さんの持分を適正な価格で買い取り、単独名義に整える——その契約書づくりから登記までを一貫して支えるのが、私たち司法書士の役割です。
共有者どうしの取引は、信頼関係があるぶん「口約束」で済ませがちですが、持分や代金の取り決めを書面に残し、持分移転登記まで確実に終えておくことが、後々の「言った・言わない」やご家族の対立を防ぎます。共有の整理には、価格や税の判断で税理士、境界の確定で土地家屋調査士など複数の専門家が関わる場面もありますが、その全体の流れを見渡し、決済の場で代金の支払いと登記書類の受け渡しを「同時」に行う段取りまで含めて、安心して取引を終えられるよう橋渡しいたします。共有名義のことでお困りでしたら、わからないことを一つずつ整理しながら、一緒に進めていきましょう。
