― 相続と人口動態の変化が背景にある ―
名古屋市東区では、昭和期に取得された戸建や区分マンションが相続のタイミングを迎えています。とくに団塊世代の高齢化により、今後も不動産の承継は増加傾向が続くと見込まれます。
一方で、日本全体では若年層人口が減少し、実需（自分で住むための需要）は緩やかに縮小しています。
ここで重要なのは、不動産価格は二極化しているという事実です。
投資用マンション（海外投資家も対象）
実需用住宅（一般のご家庭が購入）
都市中心部では投資マネーの流入もありますが、すべての物件が値上がりしているわけではありません。
さらに、建築資材価格の高騰やインフレの影響で新築価格は上昇していますが、一般のご家庭の所得はそれに比例して伸びていません。
その結果、
「親族間で適正価格で譲りたい」
「売却費用を抑えたい」
というニーズが高まり、個人間売買を選択されるケースが増えているのです。
― 書類を作るだけでは足りません ―
個人間売買は仲介手数料がかからないというメリットがあります。しかし、見落とされがちなリスクもあります。
① 売買価格が「贈与」とみなされるリスク
親族間売買で相場より著しく安い価格を設定すると、税務上は贈与と判断される可能性があります。
特に、固定資産税評価額や近隣取引事例を無視した価格設定は危険です。
税務判断は個別事情によりますので、慎重な検討が必要です（最終判断は税務署の解釈によります）。
② 契約不適合責任の問題
民法改正（2020年施行）により、従来の「瑕疵担保責任」は契約不適合責任へと変わりました。
たとえば、
雨漏り
シロアリ被害
給排水管の故障
これらを適切に契約書へ反映していないと、後日トラブルになります。
「親族だから大丈夫」は、法的には通用しません。
③ 登記手続の不備
売買契約を締結しても、所有権移転登記をしなければ第三者に対抗できません。
とくに相続を経ていない不動産の場合、
相続登記を先に完了させる必要があります。
なお、2024年4月から相続登記は義務化されています。期限内に登記をしない場合、過料の対象となる可能性があります（詳細は法務局の最新情報をご確認ください）。
― 実際のご相談から ―
東区白壁にお住まいのA様（70代女性）からのご相談です。
ご主人が亡くなり、ご自宅を長男へ売却することになりました。
当初は「身内だから簡単でいい」とお考えでした。
しかし確認すると、
相続登記が未了
建物の増築部分が未登記
売買価格が相場より大幅に低い
という状況でした。
もしそのまま進めていたら、
贈与税の問題
将来の転売時に発覚する未登記部分
金融機関の融資不可
といった事態になりかねませんでした。
結果として、
相続登記の完了
建物表題変更登記
適正価格の算定
契約書の再構成
を行い、円満にお引渡しが完了しました。
A様からは
「もっと早く専門家に相談すればよかった」とのお言葉をいただきました。
