― 相続と空き家問題の現実
近年、名古屋でも相続による不動産の売却相談は急増しています。
その背景には、日本全体の人口動態の変化があります。
団塊世代の高齢化による相続の増加
空き家の増加
若年層の人口減少による住宅需要の変化
こうした状況の中で、「不動産を市場に出して売る」のではなく、身近な人に売るというケースが目立ってきました。
例えば、名古屋市内でも次のような相談があります。
「両親が住んでいた実家を相続しましたが、私は県外に住んでいます。隣の方が“土地を広げたいので買いたい”と言ってくれているのですが、どう進めればよいでしょうか」
このような場合、隣地の方にとっては
駐車場を広げられる
庭を広くできる
子どもの家を建てられる
などのメリットがあります。
また、売主側にとっても
不動産会社の仲介手数料が不要
買主が決まっているため売却が早い
近所の人なので安心感がある
といった利点があります。
ただし、知人間の売買ほどトラブルが起きやすいという側面もあります。
そのため、専門家の関与が重要になります。
― 登記・契約・税金の基本
相続した実家を売る場合、必ず次の手続きが必要になります。
①相続登記（名義変更）
まず、亡くなった方の名義のままでは売却できません。
そのため、相続人への名義変更（相続登記）が必要になります。
2024年4月からは相続登記が義務化されているため、
相続を知ってから3年以内に登記を行う必要があります。
②売買契約書の作成
個人間売買でも、必ず売買契約書を作成します。
契約書には通常次のような内容を定めます。
売買価格
支払い方法
引渡し時期
境界の扱い
契約解除の条件
知人同士の場合、口約束で話が進むことがありますが、
これは後のトラブルの原因になります。
③所有権移転登記
売買代金の支払いと同時に、
買主へ所有権を移転する登記を行います。
この登記が完了して初めて、法律上の所有者が変わります。
― 「安く売ったつもり」が税務問題になることも
司法書士として相談を受ける中で、意外に多いのが次のようなケースです。
事例（名古屋市内の相談例）
ある女性の方が、相続した実家を隣の方に売却する予定でした。
不動産会社を通さず、
「知り合いだから相場より安く売ってあげよう」
という話になり、売買価格は
周辺相場よりかなり低い金額になっていました。
このような場合、税務上は
「贈与とみなされる可能性」
があります。
つまり、
買主に贈与税
売主の譲渡所得税計算への影響
などが生じることがあります。
税務の扱いは個別事情によって変わるため、最終的には税理士や税務署への確認が必要ですが、あまりに相場とかけ離れた価格は注意が必要です。
また、次のような問題もよくあります。
境界がはっきりしていない
建物が古く登記と現況が違う
相続人が複数いて話がまとまっていない
特に名古屋の住宅地では、昭和期に建てられた実家が多く、登記内容が現在の状況と異なるケースも少なくありません。
そのため、売却前に
登記内容
相続関係
境界
などを整理しておくことが重要です。
