― 実需と投資の価格差に注意 ―
昭和区は、名古屋市内でも比較的地価が安定しているエリアです。とくに地下鉄駅徒歩圏内のマンションや八事周辺の戸建住宅は一定の需要があります。
しかし、現在の不動産市場は次のような構造的変化の中にあります。
少子高齢化による若年層人口の減少
団塊世代の高齢化による相続不動産の増加
空き家の増加傾向
世界的インフレと建築資材価格の高騰
所得の二極化による購入層の限定化
つまり、「投資用物件の価格」と「実際に住むための住宅価格」は分けて考える必要があります。
昭和区のような文教・住宅地では、実需中心の価格形成がなされるため、過度な価格設定は売却長期化の原因になります。
実際に、川名エリアの築30年超の戸建を親族間で売買しようとされたご相談では、周辺の新築価格を参考に価格を決めてしまい、税務上“みなし贈与”の問題が生じかけた事例がありました。
適正価格の算定は、登記・税務双方の観点から慎重に行う必要があります。
― 契約書と登記は形式ではなく「安全装置」 ―
① 売買契約書の整備
個人間であっても、不動産売買契約書は必須です。
特に確認すべきは、
境界の明示
契約不適合責任の範囲
代金支払方法
引渡時期
固定資産税の精算方法
令和2年の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。
これにより、売主の責任範囲は契約内容次第となっています。曖昧な契約は将来の紛争の種になります。
② 所有権移転登記の確実な実行
登記をしなければ、法律上は第三者に対抗できません。
2024年から相続登記が義務化されましたが、売買による所有権移転も当然に法務局への申請が必要です。
とくに相続未登記のままの不動産は、
・共有者の確認
・遺産分割協議の成立
など、事前整理が不可欠です。
③ 税務上の注意点
譲渡所得税
不動産取得税
登録免許税
印紙税
価格が相場とかけ離れている場合、贈与税の問題が生じる可能性があります。
2026年現在、相続税・贈与税の一体化議論が進んでおり、資産移転に対する課税のチェックは年々厳格化傾向にあります。最新情報に基づく判断が重要です。
事例1：ご高齢の母から娘へ自宅を売却
御器所にお住まいの80代の女性から、「娘に自宅を売りたい」とのご相談。
価格を低く設定すると贈与税リスクがあり、逆に高く設定すると娘の住宅ローン審査が通りにくい問題がありました。
固定資産評価額・近隣取引事例を基に適正価格を算定し、分割払い契約と抵当権設定を組み合わせることで、安全な取引を実現しました。
事例2：相続後の兄弟間売買
川原通の戸建を相続した兄弟のうち、弟が単独取得を希望。
共有状態のままでは将来トラブルの原因になります。
遺産分割協議書の作成から売買契約書、所有権移転登記まで一貫して整理することで、円満解決となりました。
