― 金利正常化と住宅ローンへの影響 ―
2024年以降、日本銀行は長期にわたる超低金利政策の修正に踏み切り、マイナス金利政策を解除しました。今後、財政拡張や防衛費増額が進む場合、長期金利の上昇圧力がかかる可能性があります。
金利が上昇すると、
住宅ローンの負担増
投資用不動産の利回り低下
購入層の減少
が起きやすくなります。
名古屋市内、とくに中区・東区・昭和区などの利便性の高いエリアは底堅いものの、郊外型住宅地や相続で取得した築古物件は価格調整圧力を受けやすい傾向にあります。
さらに、日本全体では
若年人口の減少
団塊世代の相続発生増加
空き家増加
という構造要因が進行しています。
つまり、「投資用の都心物件」と「実需向け住宅」は分けて考える必要があります。
名古屋では栄・名駅周辺の再開発エリアは比較的堅調ですが、地方圏全体では資産価値を維持できないエリアが増える可能性も否定できません。
― 仲介を使わない選択肢の現実 ―
最近、当事務所へのご相談で増えているのが、
親子間売買
兄弟間での持分整理
知人同士の直接売買
です。
背景には、
仲介手数料を抑えたい
相続対策を兼ねたい
市場で売れにくい物件を身内で整理したい
という事情があります。
たとえば、名東区にお住まいの70代女性からのご相談では、
「将来空き家になる前に、同居予定の娘へ売却したい」というケースがありました。
しかし、個人間売買は簡単なようで、
売買契約書の不備
固定資産税精算の未整理
贈与認定リスク
登記原因の誤り
といった問題が起こりやすいのが実情です。
とくに親族間売買では「時価より著しく低い価格」で売却すると、贈与税の課税対象になる可能性があります（税務の詳細は最新の国税庁情報に基づく必要があります。具体的な判断は個別事情により異なります）。
― 減税と資産形成支援は追い風になるか ―
仮に成長志向の政策が強まれば、
設備投資減税
住宅関連支援策
子育て世帯向け優遇
などが拡充される可能性があります。
もっとも、財政支出が拡大すれば国債増発による金利上昇圧力が高まり、不動産価格には逆風となる側面もあります。
さらに重要なのは、
世界的インフレによる建築資材高騰
国内の所得二極化
実需層の購買力低下
という構造的問題です。
名古屋は製造業基盤が強い都市ですが、企業収益と個人所得の伸びが必ずしも一致しているわけではありません。
そのため、
✔ 新築価格は高止まり
✔ 中古住宅の選別が進む
✔ 立地格差が拡大
という傾向が続く可能性があります。
