銀行が一歩引いてしまう、三つの理由
第三者との売買ではすんなり通る住宅ローンが、親子間売買になると一転して審査が厳しくなります。これは銀行が意地悪をしているわけではなく、いくつかの合理的な懸念があるからです。
一つ目は、税務上の「みなし贈与」のリスクです。みなし贈与とは、形のうえでは売買でも、相場よりずっと安い価格で取引した場合に、その差額分を「実質的にタダであげたもの＝贈与」とみなして贈与税が課される仕組みのことです。銀行は、自分たちが融資した取引が後から贈与と認定されてしまう事態を嫌います。
二つ目は、資金の使い道が不透明に見えやすいことです。住宅ローンは、本来「住むための家を買う」という目的に対して特別に低い金利が設定されています。親子間でお金を動かすと、銀行からは「実際には住宅取得ではなく、別の借金の返済や生活資金にローンを流用しているのではないか」と疑われやすく、その見極めに慎重にならざるを得ません。
三つ目は、そもそも親子間売買を取り扱う金融機関が多くないという現実です。大手都市銀行やネット専業銀行では、親族間の取引は「原則お断り」としているところも少なくありません。窓口で門前払いに近い対応を受け、落ち込んでしまう方を私も何度も見てきました。
「貸してくれる先」は確かに存在する
とはいえ、道が閉ざされているわけではありません。地域に根ざした地方銀行や信用金庫は、お客様一人ひとりの事情をていねいに汲み取って審査してくれる可能性があります。名古屋にも、地元のお客様との関係を大切にする金融機関は数多くあります。
また、住宅金融支援機構の「フラット35」は、一定の条件を満たせば親子間売買でも利用できる場合があります。具体的には、親子の間で正式な売買契約を結んでいること、そして登記の原因（名義を移す理由）が「売買」であることなどが求められます。ただし制度の取扱い条件は見直されることがありますので、利用を検討される際は、必ず最新の要件をご確認ください。大切なのは、「一行に断られた＝もう無理」とあきらめないことです。
なぜ「安く売る」が思わぬ落とし穴になるのか
親子だからこそ「相場より安く譲ってあげたい」と思うのは、親心として自然なことです。けれども、ここに大きな落とし穴があります。著しく安い価格で売買すると、先ほど触れた「みなし贈与」と判断され、時価との差額に贈与税がかかってしまうのです。
たとえば、時価3,000万円の自宅を、子のためを思って1,000万円で売ったとします。すると、差額の2,000万円が「実質的な贈与」とみなされ、子に高額な贈与税が課される可能性があります。良かれと思った値引きが、かえって子の負担を重くしてしまう——これは本当に避けたい事態です。
「時価のおおむね8割」が一つの目安とされる理由
では、いくらなら安心なのでしょうか。実務では「時価のおおむね8割程度」が一つの目安とされています。これは、市場相場の約80%という水準について「著しく低い割合とは言えない」と判断した過去の裁判例が広く参考にされているためです。
ただし、これはあくまで目安であって、「8割なら必ず安全」と保証する基準ではありません。「時価」そのものをどう見積もるかも難しく、実務では実勢価格（実際の売買相場）、公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額といった複数のものさしを照らし合わせて、慎重に適正な価格を探っていきます。税務の最終的な判断は個別の事情に左右されるため、価格設定にあたっては税理士や所轄の税務署にも確認されることを強くおすすめします。
なお、贈与に関する税制は近年変わってきています。2024年（令和6年）からは、相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設され、暦年贈与については相続財産に足し戻す期間が従来の3年から7年へ段階的に延長されました。親子間売買と生前贈与のどちらが有利かは、ご家庭の資産状況によって答えが変わります。売買だけ、贈与だけと決めてかからず、全体を見渡して最適な形を選ぶことが大切です。
登記の専門家が「取引の安全」を見守る意味
親子間売買では、たとえ気心の知れた親子であっても、手続きそのものは第三者との売買とまったく同じ厳格さが求められます。むしろ、後から税務署や金融機関に「本当に正当な売買だったのか」を問われる可能性があるぶん、書類や手続きの正確さがいっそう重要になります。
司法書士は、不動産の名義を移す「所有権移転登記」の専門家です。私たちが立ち会うことで、誰から誰へ、どの不動産が、いくらで、どういう理由で移ったのかが、公的な記録として明確に残ります。売買契約書の内容と登記の整合性を確認し、住宅ローンを使う場合には金融機関が設定する抵当権（万一返済できないときの担保）の登記も含めて、取引全体が法的に隙のない形になるよう見守ります。これは、将来のトラブルから親子双方を守る「お守り」のような役割です。
名古屋という土地で、オーダーメイドの伴走を
実際にあったご相談を、ご本人が特定されない形で一つご紹介します。名古屋市内にお住まいの60代の女性が、ご主人を亡くされた後、思い出の詰まった自宅をひとり娘さんに買い取ってもらいたいとお越しになりました。最初は大手銀行に相談して断られ、「もう諦めるしかないのか」と肩を落とされていました。けれども、価格を適正に見直し、必要な書類を一つずつ整え、地域の金融機関へていねいに事情を説明していくことで、最終的には融資のめどが立ち、無事に登記まで終えることができました。手続きを終えたときの安堵された表情は、今も忘れられません。
親子間売買は、融資の壁、税金の見極め、登記の正確さと、いくつものハードルが重なる、決して簡単な手続きではありません。だからこそ、名古屋の不動産事情を知り、登記と売買の両面を理解した専門家が、ご家庭ごとの事情に合わせて伴走することに価値があると考えています。「どこから手をつけていいかわからない」——その最初の一歩のご相談こそ、私たちが最もお役に立てる場面です。ご自身やご家族の大切な資産を、安心して次の世代へつなぐために、まずは気軽にお声がけいただければ幸いです。
