【読んで納得！相続不動産の正しい売り方】名古屋のごとう司法書士事務所 | 財産の相続を名古屋でサポートする司法書士

相続不動産を売却するには、まず相続登記を完了させる必要があります。相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を相続人の名義に変更する手続きです。これを行わないと、買主に対して正式に所有権を移転できず、売却が成立しません。

相続登記のポイント

義務化の影響：2024年4月1日から相続登記が義務化され、一定期間内に登記をしないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

必要書類：相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本と住民票、遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）などが必要です。

手続きの流れ：

必要書類を揃える。

法務局に相続登記の申請を行う。

申請が受理されると、新たな所有者として登記簿に記録される。

相続登記を迅速に進めるためのポイント

相続登記には専門的な知識が必要になるため、司法書士に依頼することで手続きをスムーズに進めることができます。また、相続人が複数いる場合、遺産分割協議が円滑に進まないと登記が遅れる可能性があります。早めに話し合いを始め、相続人全員の合意を得ることが重要です。

相続登記を終えていないと、不動産の売却ができないだけでなく、相続人同士のトラブルの原因にもなります。特に、相続人のうち誰かが亡くなってしまうと、更に新たな相続が発生し、手続きが複雑化するため、早めの対応が求められます。

また、相続した不動産が遠方にある場合、管理が難しくなることもあります。そのようなケースでは、売却を視野に入れて早めに相続登記を済ませることで、負担を軽減できるでしょう。

相続不動産の売却方法には、いくつかの選択肢があります。状況に応じた方法を選ぶことで、より有利に売却ができます。

① 仲介による売却

一般的な売却方法で、不動産会社を通じて買主を探します。

市場価格に近い価格で売れる可能性が高いですが、売却までに時間がかかることがあります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を見極めることが大切です。

売却活動には、広告費用や内覧対応などの手間がかかる場合があります。

② 買取による売却

不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

すぐに売却できるメリットがありますが、仲介よりも価格が低くなる傾向があります。

早急に現金化したい場合や、買い手を探す時間がない場合に適しています。

物件の状態によっては、リフォーム費用をかけずに売却できることもあります。

③ 任意売却（債務がある場合）

住宅ローンなどの債務が残っている場合、金融機関と調整して売却を進める方法です。

競売よりも高値で売却できる可能性があります。

債務整理が必要な場合、専門家のアドバイスを受けながら進めることが重要です。

売却後の残債務処理や、新たな住居の確保についても検討しておく必要があります。

④ その他の売却方法

リースバック：売却後も賃貸契約を結び、引き続き住み続けることができる方法。

不動産オークション：競争入札によって価格が決まり、高値での売却が期待できる。

相続人の状況や不動産の特性に応じた売却方法を選ぶことが重要です。売却目的や優先順位（価格・スピード・手間）を明確にし、最適な方法を選択しましょう。

不動産を売却する際には、税金や諸費用が発生します。事前に把握しておくことで、思わぬ出費を防ぎ、スムーズな売却を進めることができます。

① 譲渡所得税と住民税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は「売却価格－取得費（購入価格＋諸経費）－譲渡費用（仲介手数料など）」で算出され、以下の税率が適用されます。

所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）

所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

② 取得費と譲渡費用の考え方

譲渡所得を計算する際、取得費を適正に把握することが大切です。取得費とは、不動産の購入価格に加え、登記費用や仲介手数料、不動産取得税などが含まれます。

また、売却時にかかる仲介手数料や登記費用、測量費なども譲渡費用として控除できます。これらの費用を正しく計上することで、課税対象となる譲渡所得を減らし、節税につなげることが可能です。

③ 相続税の特例

相続した不動産を売却する場合、「相続財産に係る譲渡所得の取得費加算の特例」が利用できる可能性があります。この特例を適用すると、相続税として支払った金額の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税の負担を軽減できます。

適用条件

相続開始から3年10ヶ月以内に売却すること

相続税を支払っていること

④ 登録免許税と不動産取得税

相続した不動産を売却する前に、登記を変更する際に登録免許税がかかります。相続登記の際の登録免許税は「固定資産評価額×0.4%」です。

また、相続による取得の場合、不動産取得税は非課税ですが、遺産分割協議による取得方法によっては課税対象となる可能性があるため注意が必要です。

⑤ 固定資産税と都市計画税

売却を検討する際には、固定資産税や都市計画税の精算も考慮する必要があります。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、売却する際に日割り計算で買主と精算するのが一般的です。

⑥ その他の費用

測量費：境界が不明確な場合、売却前に測量を行う必要があります。

解体費用：古い建物がある場合、更地にして売却する方が高値がつくことがあります。

残置物撤去費用：家具や家電が残っている場合、処分費用が発生することがあります。

売却時にはこれらの税金や費用が発生するため、事前に計算し、予想外の出費を防ぐことが大切です。専門家に相談することで、より効率的な節税対策を講じることができるでしょう。