自分たちでやれそうでやれない、それが不動産売買です。
トラブルにならない不動産取引を実践しましょう!
ごとう司法書士事務所
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不動産売買のプロの視点
不動産売買には気を付けるポイントがあります。
効率よく安全に取引をするようにしましょう!
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1. 不動産売買の基本的な流れ

売主と買主が決まっている場合でも、不動産売買手続きは通常の売買と同様に進める必要があります。基本的な流れは以下のとおりです。

売買条件の確定

売買価格、引き渡し時期、支払い方法などを決定する。

価格の決定には公示価格や路線価、近隣の取引事例などを参考にする。

住宅ローンを利用する場合は、金融機関の融資審査を受ける必要がある。

物件の現状確認(境界線の明確化、建物の状態、未登記部分の有無など)を行う。

売買契約書の作成・締結

書面での契約が必要となり、売買契約書を作成して双方が署名・押印する。

契約書には、売買価格、支払い方法、引き渡し日、瑕疵担保責任などを明記する。

手付金の取り決めを行い、売買代金の支払いスケジュールを確認する。

必要に応じて、契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)について合意を得る。

決済と引き渡し

売買代金の支払いと同時に所有権移転登記を行う。

売主から買主へ鍵の引き渡しを実施し、引き渡し時の確認書を作成する。

売主が抵当権を設定している場合、金融機関と連携し、抹消登記を同時に進める。

固定資産税や管理費などの清算を行い、買主へ所有権の引継ぎを完了させる。

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2. 不動産売買における登記の重要性

売買契約が成立した後、次に重要となるのが「所有権移転登記」です。不動産の所有権は登記によって公示されるため、登記を怠ると第三者に対抗できなくなるリスクがあります。

登記手続きの詳細

登記申請は、法務局に対して行い、所有権移転を公的に証明する。

必要な書類として、登記原因証明情報(売買契約書等)、固定資産評価証明書、登記識別情報(旧権利証)、住民票や印鑑証明書などがある。

登記には登録免許税が発生し、不動産の評価額に基づいて計算される。

売主が住宅ローンを利用している場合は、抵当権抹消登記も同時に行う必要がある。

登記の重要性とリスク回避

登記を行わないと、買主は法的に所有者として認められず、第三者に対して権利を主張できない。

適切に登記しないと、後々の売却や相続の際に問題が生じることがある。

司法書士に依頼することで、必要書類の確認や手続きをスムーズに進めることができる。

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3. 注意すべきポイント

売買価格の妥当性

市場価格を大きく下回る価格で取引すると、税務署から贈与とみなされ、贈与税が課せられる可能性がある。

逆に、過剰な高額取引を設定すると、資金洗浄などの疑いを持たれる可能性があるため、公正な価格設定を行うことが重要。

契約内容の明確化

口約束ではなく、必ず書面で契約を交わす。

物件の状況や付帯設備の詳細を契約書に記載し、後のトラブルを防ぐ。

解除条件や違約金の規定を明確にし、万が一契約が履行されなかった場合の対応を明確にしておく。

税金と諸費用の確認

売主は譲渡所得税、買主は不動産取得税や登録免許税などの税金が発生する可能性がある。

住宅ローンを利用する場合、金融機関の審査や抵当権設定登記が必要になる。

固定資産税の精算や登記費用の分担についても事前に協議しておく。

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